Overslaan en naar de inhoud gaan

Hoe kunnen we u helpen?

  • Real Estate
  • 20-01-2017

Eind negentiende eeuw heeft de gemeente Amsterdam een erfpachtstelsel ingevoerd. De gemeente heeft recent nieuwe algemene bepalingen vastgesteld: de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (AB 2016).

Deze zijn van toepassing op alle gronduitgiftes binnen de gemeente Amsterdam vanaf 1 juli 2016,  met uitzondering van gronduitgifte aan het Havenbedrijf Amsterdam en gronduitgifte aan corporaties. De AB 2016 bevatten belangrijke wijzigingen ten opzichte van de eerdere algemene bepalingen, in het bijzonder het schrappen van de canonherziening einde tijdvak en het ontbreken van de bevoegdheid van de gemeente om eenzijdig nieuwe algemene bepalingen van toepassing te verklaren. In deze publicatie gaan wij in op de achtergrond van het door de gemeente gehanteerde erfpachtstelsel, een aantal belangrijke wijzigingen in de AB 2016 ten opzichte van de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam en een enkel actueel vraagstuk met betrekking tot erfpacht.

Achtergrond erfpacht Amsterdam Vanaf 1890 is er in de Amsterdamse gemeenteraad gesproken over de mogelijkheid om erfpacht in te voeren en als instrument van gemeentelijke grondpolitiek in te zetten.  De argumenten voor invoering waren destijds om: (1) de waardevermeerdering van de grond ten goede te laten komen aan de gemeenschap; (2) speculatie van gronden tegen te gaan; (3) de overheid meer invloed te geven op de bestemming, het gebruik en het onderhoud van de grond met opstallen;(4) in voorkomende gevallen, als het algemeen belang zulks vereist, op effectieve wijze weer de beschikking te kunnen krijgen over de grond; en (5) het stimuleren van de bouw van woningen voor lage inkomens.  De eerste voordracht voor invoering van een erfpachtstelsel vond plaats in de vergadering van de gemeenteraad van de gemeente Amsterdam van 1 februari 1893.  Het gemeentelijk erfpachtstelsel is ingevoerd op 23 september 1896. Bij dat raadsbesluit zijn de eerste algemene bepalingen vastgesteld waaronder gronden in erfpacht werden uitgeven. Het ging om uitgiftes in tijdelijke erfpacht voor maximaal 75 jaar. Na die tijd werd de grond weer eigendom van de gemeente. De opstallen die de erfpachter gebouwd had, gingen naar de gemeente zonder dat die daar een vergoeding voor hoefde te betalen.

In de loop der tijd heeft de gemeente Amsterdam meerdere keren nieuwe algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht vastgesteld (in de jaren 1896, 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994 en 2000).  Nieuwe uitgifte van gronden geschiedt doorgaans onder de meest recent vastgestelde algemene bepaling. Als gevolg daarvan zijn er binnen de gemeente verschillende algemene bepalingen in omloop. De gemeente Amsterdam heeft naar schatting ongeveer 245.000 lopende erfpachtrechten voor woningen.  Bijna twee derde hiervan valt onder de AB 2000. Op ongeveer 10.000 erfpachtrechten zijn de AB 1955 of ouder van toepassing. Bij ongeveer 80% van de lopende erfpachtrechten is de canon afgekocht .  Het financiële nettoresultaat van het erfpachtstelsel voor de gemeente Amsterdam is conjunctuurgevoelig en verschilt sterk per jaar. Volgens de gemeente bedroeg het financiële netto resultaat van het erfpachtstelsel in 2009 circa € 3 miljoen. In 2006 was dat ongeveer € 30 miljoen. 

Erfpacht werd - zoals gezegd - gezien als instrument om invloed te kunnen behouden op het gebruik van grond.  Eind negentiende eeuw bestond er nog geen wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening. Bij de operatie 'groot onderhoud' (de herziening van de algemene bepalingen voor erfpacht in 2000) werd geconcludeerd dat de belangrijkste argumenten voor het erfpachtstelsel nog onverkort golden. Hierbij is overwogen: "De grote investeringen die het rijk en de gemeente plegen in de leefbaarheid en ontwikkeling van de stad, dragen onmiskenbaar bij aan de waardestijging van de grond. Door middel van het erfpachtstelstel komt de waardestijging van de grond ten goede aan de gemeenschap, zodat deze gelden mede weer kunnen worden benut voor de verdere verbetering en ontwikkeling van de stad".  Bij de herziening in 2000 is een aantal aanpassingen in de financieel-economische systematiek doorgevoerd. In het coalitieakkoord van 2014 is opgenomen dat de gemeente wil overgaan tot invoering eeuwigdurende erfpacht, waarbij de hoogte van de canon nog slechts éénmalig wordt vastgesteld. Met de AB 2016 wordt afscheid genomen van het uitgangspunt van tijdvakken en de daaraan verbonden herzieningen van de canon. Het erfpachtrecht wordt daarom 'eeuwigdurend' genoemd. Met de AB 2016 beoogt de gemeente voorts de leesbaarheid en toegankelijkheid van de algemene bepalingen te vergroten. Daartoe is de formulering van veel bepalingen aangepast, zonder dat daarmee telkens inhoudelijke wijzingen zijn beoogd. 

Canonherziening Eén van de belangrijkste verschillen tussen de AB 2000 en de AB 2016 is de regeling met betrekking tot canonherziening en daarmee samenhangend de mogelijkheden tot afkoop van de canon. In de AB 2000 wordt de waardestijging van grond verdisconteerd in een herziening van de canon na afloop van een overeengekomen tijdvak van 50 jaar: de Canon Herziening Einde Tijdvak (CHET). Herziening van de canon vindt plaats op basis van de actuele grondwaarde en het actuele canonpercentage. Eerdere algemene bepalingen van de gemeente kenden een vergelijkbaar regime van canonherziening. De gemeente stelt de actuele grondwaarde in beginsel vast met in achtneming van haar grondprijzenbeleid. In de door de gemeente gepubliceerde Grondprijzenbrief worden de hoofdlijnen van de grondprijsbepaling voor de belangrijkste ruimtelijke functies in Amsterdam weergegeven, samen met de bandbreedten van de grondprijzen voor de verschillende bestemmingen. Het canonpercentage wordt in de AB 2000 gebaseerd op het rendement op langlopende Nederlandse staatsleningen. Als de waarde van de grond is gestegen, dan stijgt bij een gelijkblijvend canonpercentage ook de canon in het nieuwe tijdvak. Aangezien de grondwaarde aanzienlijk is gestegen, zijn erfpachters de afgelopen decennia bij canonherziening einde tijdvak geconfronteerd met een hogere canon.  Op grond van de AB 2000 doet de gemeente de erfpachter tenminste drie jaar voorafgaand aan de ingangsdatum van het nieuwe tijdvak een voorstel met daarin de door haar berekende actuele grondwaarde en canon.  Aanvaardt een erfpachter het aanbod van de gemeente van de nieuwe grondwaarde en canon niet, dan worden deze door deskundigen vastgesteld.  De Rekenkamer Amsterdam heeft vastgesteld dat in de periode tussen 2007 en 2011 tussen de 40% en 52% van de aanbiedingen van de gemeente geaccepteerd werden.   De overige aanbiedingen werden niet geaccepteerd. Bij 12 van de 96 onderzochte dossiers (12,5%) viel de waardebepaling van de grondwaarde door deskundigen hoger uit dan de gemeentelijke aanbieding. Bij 84 van de 96 erfpachtdossiers (87,5%) viel de waardebepaling van de grondwaarde door deskundigen lager uit dan de gemeentelijke aanbieding.  Zoals hiervoor opgemerkt, heeft de gemeente in de AB 2016 de canonherziening einde tijdvak afgeschaft. Bij de uitgifte van grond onder de AB 2016 wordt de canon slechts één keer berekend. De grondwaarde wordt residueel berekend, hetgeen in lijn is met het advies van de door de gemeente ingestelde Grondwaardecommissie.  De Grondwaardecommissie heeft voorts geadviseerd het canonpercentage vast te stellen vanuit het perspectief van marktconforme financieringskosten, gebaseerd op de rente van langlopende Nederlandse staatsobligaties, de verwachte inflatie en een risico opslag.  Het college van B&W heeft besloten dit advies te volgen.  De canon wordt daarna, bij gelijkblijvend gebruik van de grond, niet meer herzien (behoudens indexering). De toekomstige canon is daarmee meer voorspelbaar en kan bij gelijkblijvend gebruik in beginsel geen grote onverwachte sprongen maken.

Aanpassing canon bij wijziging recht van erfpacht Onder de AB 2000 kon herziening van de canon ook plaatsvinden in geval van wijziging van het gebruik of de toegestane bebouwing op het perceel.  Deze systematiek komt terug in de AB 2016. De bij uitgifte vastgestelde canon wordt, zoals hiervoor uiteengezet, in de AB 2016 in beginsel niet meer herzien. Dat is anders indien het recht van erfpacht wordt gewijzigd omdat de erfpachter toestemming of vrijstelling krijgt om in afwijking van hetgeen overeen is gekomen iets te doen of na te laten.  Voor een wijziging van het recht van erfpacht is uiteraard de instemming van de grondeigenaar vereist. Op grond van artikel 20 van de AB 2016 kan de gemeente vrijstelling verlenen van bepaalde verplichtingen of toestemming voor afwijking van verboden. Dit betreft onder meer: (1) de verplichting tot het bebouwen en in gebruik nemen van het perceel;  (2) het verbod het recht van erfpacht over te dragen vóórdat het perceel is bebouwd en in gebruik genomen;  (3) gebruik in afwijking van de bestemming in de akte van erfpacht;  (4) het in stand houden van de opstallen;  (5) het verbod van splitsing en samenvoeging van het erfpachtrecht;  en (6) het geheel of gedeeltelijk uitgeven van het erfpachtrecht in ondererfpacht.  Aan het verlenen van een vrijstelling of toestemming kan de gemeente de voorwaarde van herziening van de canon verbinden, indien de waarde van het erfpachtrecht verandert als gevolg van de wijziging waarvoor de erfpachter toestemming of vrijstelling verzoekt.  Voor vergroting van de in de erfpachtakte neergelegde vloeroppervlakte door particulieren bij woningen wordt vrijstelling in beginsel verleend zonder dat daaraan een verhoging van de canon is verbonden.  De gemeente verleent de gevraagde vrijstelling of toestemming alleen indien het verlenen ervan past binnen het geldende publiekrechtelijke kader en er zich geen gemeentelijke belangen tegen verzetten en volledige overeenstemming is bereikt, die moet blijken uit een onvoorwaardelijke schriftelijke acceptatie van de gemeentelijke aanbieding door de erfpachter.  Een wijziging van het erfpachtrecht wordt in een notariële akte vastgelegd gevolgd door inschrijving in de openbare registers. 

Eenzijdige wijziging van toepasselijke algemene bepalingen De gemeente beoogt met de invoering van eeuwigdurende erfpacht meer zekerheid, transparantie en voorspelbaarheid te bieden aan de erfpachter.  Daarom is de AB 2016 de eenzijdige wijzigingsbevoegdheid niet opgenomen. In de AB 2000 is, evenals in eerdere algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht, opgenomen dat de gemeente het recht heeft bij einde tijdvak eenzijdig nieuwe algemene bepalingen van toepassing te verklaren.  Doorgaans zijn dat de meest recente door haar vastgestelde algemene bepalingen. De gemeente moet de erfpachter ten minste drie jaar voor de aanvang van een nieuw tijdvak op de hoogte stellen van deze nieuwe bepalingen. Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) was van mening dat deze bepaling (die was opgenomen in oudere algemene bepalingen) onredelijk bezwarend is voor de erfpachter, omdat dit de gemeente de vrije hand geeft wijzigingen aan te brengen in de algemene bepalingen.  Zij beriep zich op art. 6:233 sub a BW in verbinding met onderdeel j van de indicatieve lijst bij Richtlijn 93/13/EEG, betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.  De vraag is of het beding een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht in de zin van art. 3 lid 1 van de Richtlijn.  Het Hof Amsterdam was van mening dat een dergelijk wijzigingsbeding steeds onredelijk bezwarend is. Daarbij ziet het hof voorbij aan factoren die kunnen meebrengen dat het beding niet onredelijk bezwarend is: de ratio en rechtvaardiging van, de voorwaarden voor en beperkingen op een dergelijke bevoegdheid.  Volgens vaste rechtspraak betekent het feit dat een dergelijk beding op de indicatieve lijst bij de Richtlijn staat, niet direct dat het noodzakelijkerwijs als oneerlijk moet worden beschouwd. Een zodanige beoordeling moet steunen op een specifieke motivering waarin wordt ingegaan op de concrete omstandigheden van het geval.  De Hoge Raad overweegt in dit verband: 'In deze zaak is in dit verband onder meer van belang dat de erfpachtvoorwaarden deel uitmaken van het beleid van de Gemeente dat zij voert als overheid met betrekking tot de grond binnen haar grenzen, dat het kennelijke doel van de wijzigingsbevoegdheid is om de voorwaarden na verloop van tijd te kunnen aanpassen aan de gewijzigde verhoudingen, opvattingen en inzichten, dat de voorwaarden worden getoetst en vastgesteld door de raad van de Gemeente, dat de vaststelling en toepassing van die voorwaarden mede moeten voldoen aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en dat bij de toets aan deze beginselen mede van belang is of kan zijn met welk doel de Gemeente de grond in erfpacht heeft uitgegeven en uitgegeven houdt.'  Gezien deze aspecten oordeelt de Hoge Raad dat het beding in kwestie niet zonder meer onredelijk bezwarend is.

Afkoop canon of periodieke betaling canon Onder de AB 2000 kan canon op vier manieren worden betaald, te weten afkoop, jaarlijks te indexeren canon, tien jaar vast of vijfentwintig jaar vast. Afkoop van de canon is in beginsel alleen mogelijk voor het lopende tijdvak. Na ommekomst daarvan is dus weer opnieuw canon verschuldigd. Onder de AB 2016 kan de erfpachter bij uitgifte kiezen tussen afkoop van de canon,  of periodieke betaling van de canon, jaarlijks voor inflatie gecorrigeerd.   De canon wordt vastgesteld aan de hand van de erfpachtgrondwaarde die door de gemeente bij uitgifte is vastgesteld, te vermenigvuldigen met het dan geldende (door de gemeente periodiek vastgestelde) canonpercentage.  De erfpachtgrondwaarde is de waarde van het perceel, vastgesteld op basis van de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte. De waarde van de opstallen op het perceel valt buiten deze erfpachtgrondwaarde. Kiest de erfpachter voor periodieke betaling van canon, dan wordt de canon jaarlijks aan de inflatie aangepast.  Deze inflatiecorrectie wordt bepaald aan de hand van het consumentprijsindexcijfer. Bij afkoop van de canon op grond van artikel 8 van de AB 2016 stelt de gemeente de afkoopsom vast op een zodanig niveau als naar haar oordeel nodig is om de gemeente te compenseren voor het niet meer ontvangen van de nog niet vervallen canon. De canon kan onder de AB 2016 eeuwig worden afgekocht. Met het oog op de vereiste zorgvuldigheid, transparantie en de gelijke behandeling van gelijke gevallen wordt de afkoopsom berekend aan de hand van een vooraf door de gemeente vastgestelde en algemeen bekend gemaakte instructie.  Indien de erfpachter de aldus berekende afkoopsom niet accepteert dan komt geen afkoop tot stand. Wordt de afkoopsom wel geaccepteerd, dan wordt de afkoop vastgelegd in een notariële akte.

Overstap bestaande erfpachters De gemeente wil erfpachters met een bestaand voortdurend erfpachtrecht waarop oudere algemene bepalingen van toepassing zijn de gelegenheid bieden vrijwillig over te stappen op de AB 2016. Voor veel erfpachters zal de beslissing om over te stappen afhangen van de hoogte van de canon en de afkoopsom. De gemeente is bezig met het opstellen van een overstapregeling. De gemeente zal belanghebbende partijen hierover consulteren.  Naar verwachting biedt de gemeente betrokkenen nog in 2016 de mogelijkheid om hun mening te geven over de overstapregeling tijdens een inspraakperiode. Vervolgens zal de gemeenteraad dan naar verwachting in het voorjaar van 2017 het definitieve besluit over de overstapregeling nemen.

Integriteitstoetsing In artikel 21 lid 1 AB 2016 is bepaald dat de gemeente in een overeenkomst die de gemeente met de erfpachter aangaat voorafgaande aan een wijziging van het erfpachtrecht, een passage kan opnemen over integriteit. In deze passage staat onder andere de bevoegdheid van de gemeente opgenomen de overeenkomst op te schorten, geheel of gedeeltelijk te ontbinden of op te zeggen. Dit is een uitvloeisel van het integriteitsbeleid van de gemeente.  Met deze bepaling wordt tevens aansluiting gezocht bij de mogelijkheid om op grond van de Wet bevordering integriteitsbeoordeling door het openbaar bestuur onderzoek te (laten) verrichten.  Daar waar een erfpachter de integriteitstoets van de gemeente niet doorstaat, zal de gemeente haar medewerking aan wijziging van het recht van erfpacht niet verlenen. Heeft de gemeente haar medewerking verleend en is het recht van erfpacht gewijzigd, dan zal deze wijziging niet op de voet van deze bepaling of de onderliggende overeenkomst ongedaan kunnen worden gemaakt.  De bepaling voorziet er evenmin in dat een recht van erfpacht als gevolg van de uitkomst van een integriteitstoetsing door de gemeente kan worden beëindigd.

Geschillenbeslechting en vaststelling door deskundigen Geschillen die ontstaan bij en over de toepassing van de AB 2016 kunnen aan de bevoegde rechter worden voorgelegd. In de AB 2016 zijn dienaangaande geen bijzondere bepalingen opgenomen. De vaststelling van de door de erfpachter te ontvangen vergoeding na het eindigen van een recht van erfpacht wegens tekortkomingen van de erfpachter of in geval van beëindiging in het algemeen belang, wordt opgedragen aan deskundigen.  De gemeente en de erfpachter zijn gebonden aan deze vaststelling door deskundigen. Alleen indien gebondenheid aan de vaststelling in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is een zodanige vaststelling vernietigbaar (art. 7:904 BW). SEBA heeft bezwaar gemaakt tegen waardebepaling door deskundigen indien de gemeente en de erfpachter daarover geen overeenstemming bereiken. In deze zaak ging het om de herziening van de canon voor een nieuw tijdvak. Het Hof Amsterdam oordeelde dat het niet gaat om geschilbeslechting zoals be-doeld in art. 6:236, aanhef en onder n, BW (zwarte lijst) en dat de bepaling dus niet als onredelijk bezwarend kan worden aangemerkt. Daarnaast werd bepaald dat de canonherzieningsbepaling betrekking heeft op het vaststellen van een onbepaald element in de rechtsverhouding, te weten de hoogte van de canon na het eerste tijdvak. Het hof heeft geconcludeerd dat daarom sprake is van een overeenkomst in de zin van 7:900 BW, waarbij partijen zich ter voorkoming van onzekerheid binden aan een vaststelling door derden. SEBA kwam tegen dit oordeel in cassatie. Zij klaagde dat wel sprake is van geschilbeslechting omdat de canonherzieningsbepaling pas aan de orde komt als partijen er onderling niet uitkomen. Bij arrest van 29 april 2016 heeft de Hoge Raad (onder meer) uitgemaakt dat vaststelling daarvan door deskundigen op basis van de algemene bepalingen rechtmatig is, omdat sprake is van een overeenkomst als bedoeld in art. 7:900 BW, waarbij partijen ter voorkoming van onzekerheid zich op voorhand binden aan een vaststelling door derden, en niet van geschilbeslechting. 

Akte van vestiging Het Burgerlijk Wetboek bepaalt in verschillende artikelen in boek 5, titel 7 dat bepaalde onderwerpen met betrekking tot het recht van erfpacht in de akte van vestiging dienen te worden opgenomen. SEBA heeft in de eerder genoemde procedure gesteld dat de canonherzieningsbepaling in (het lichaam van) de erfpachtakte moet staan en dat het niet voldoende is dat deze wordt vermeld in de algemene voorwaarden waarnaar in de akte is verwezen. Volgens Van Velten moet het vereiste van "in de akte van vestiging" in zoverre letterlijk genomen moet worden dat afwijkingen van het wettelijke stelsel niet verstopt mogen worden in met algemene bewoordingen van toepassing verklaarde algemene erfpacht-bepalingen.  Wel is volgens Van Velten aanvaardbaar dat deze afwijkingen kort in de akte worden opgenomen, met een verwijzing naar een met name genoemd artikel van de algemene bepalingen. De Hoge Raad  heeft overwogen dat bij de parlementaire behandeling van artikel 5:87 lid 3 BW en 5:104 lid 2 BW onder ogen is gezien dat de grondeigendom bij erfpacht- en opstalrechten vaak in handen is van de overheid, dat bij de vestiging van erfpacht- en opstalrechten in de regel door de overheid opgestelde algemene voorwaarden worden gehanteerd en dat de bevoegdheid tot opzegging, waarin deze bepalingen voorzien, in die voorwaarden kan worden opgenomen.  Huijgen onderschrijft de lijn van de Hoge Raad.  In de conclusie in de zaak SEBA/Gemeente Amsterdam heeft de Advocaat-Generaal gesteld dat het voldoende is dat in de akte naar ingeschreven algemene bepalingen wordt verwezen. Tevens wordt gememoreerd dat canonherziening op grond van algemene erfpachtvoorwaarden vaste notariële praktijk is, die in de rechtspraak en doctrine niet ter discussie staat. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat onder art. 5:85 lid 2 BW (in elk geval) voldoende is dat de canon die bij aanvang geldt is opgenomen in de erfpachtakte en dat de akte verwijst naar in de openbare registers ingeschreven algemene voorwaarden waarin een bepaling omtrent de herziening van de canon is opgenomen. 

Slot Wij verwachten dat de AB 2016 voor de praktijk van grote betekenis zullen zijn omdat deze, naar verwachting, op termijn in het merendeel van de gemeentelijke erfpachtrelaties van toepassing zullen zijn. De gemeente is voornemens de komende jaren een groot aantal percelen onder de AB 2016 uit te geven. De verwachting is dat in de periode 2016 tot en met 2019 met de bouw van circa 32.500 woningen wordt gestart .  Voor de overige categorieën, zoals panden met niet- wonen als bestemming, wordt op 580.000 m2 bruto aan vloeroppervlakte gerekend.  Daarnaast zal de gemeente de overstap naar de AB 2016 voor bestaande erfpachters mogelijk maken. Voorts zal de gemeente bij het aflopen van de huidige tijdvakken van bestaande erfpachtrechten een aanbod doen om over te stappen op de AB 2016. Zijn de AB 2016 eenmaal van toepassing, dan kan de gemeente bij het einde van een tijdvak niet meer eenzijdig nieuwe algemene bepalingen aanzeggen. Waarschijnlijk zullen de AB 2016 op termijn de meest toegepaste algemene bepalingen voor erfpacht worden.

 

Noten:

[1]     Mr D.J.L. van Ee MSc MRE en Mr P.L. Loeb zijn beiden advocaat bij NautaDutilh N.V. te Amsterdam. De auteurs zijn namens de gemeente Amsterdam betrokken geweest bij het opstellen van de AB 2016. Dit artikel is geschreven op persoonlijke titel. [2]     Persbericht 27 mei 2016: "Amsterdam kiest voor eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw vanaf 1 juli". [3]     Stedelijke Erfpacht,. P.C.J. Nelisse, diss UvA 2008, p. 55. [4]     Gemeenteblad, afd. 1, nr 19, 4 januari 2000, p. 8. [5]     Stedelijke Erfpacht,. P.C.J. Nelisse, diss UvA 2008, p. 56. [6]     Algemene bepalingen voor woningcorporaties, industriële doeleinden en tijdelijke erfpacht zijn in deze opsomming niet opgenomen. [7]     Het eeuwigdurende erfpachtstelsel uitgewerkt, bijlage bij raadsvoordracht 'instemmen met de uitwerking van het stelsel voor eeuwigdurende erfpacht' voor de gemeenteraad d.d. 10 februari 2016, p. 31. [8]     Het eeuwigdurende erfpachtstelsel uitgewerkt, bijlage bij raadsvoordracht 'instemmen met de uitwerking van het stelsel voor eeuwigdurende erfpacht' voor de gemeenteraad d.d. 10 februari 2016, p. 31. [9]     https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/resultaat-erfpacht/ website geraadpleegd 17 oktober 2016. [10]    Stedelijke Erfpacht, P.C.J. Nelisse, diss UvA 2008, p. 56. [11]    Gemeenteblad afd 1, nr 19 4 januari 2000 p. 9. [12]    Voordracht voor de raadsvergadering van 22 juni 2016, Gemeente Amsterdam, p. 22. [13]    Stedelijke Erfpacht, P.C.J. Nelisse, diss UvA 2008, p. 114. [14]     Artikel 11 lid 1 AB 2000. [15]     Artikel 11 lid 5 AB 2000. [16]     Onderzoeksrapport Canonherziening einde tijdvak, de gemeentelijke aanbiedingen onderzocht, Rekenkamer Amsterdam, juni 2012, p. 10. [17]     Onderzoeksrapport Canonherziening einde tijdvak, de gemeentelijke aanbiedingen onderzocht, Rekenkamer Amsterdam, juni 2012, p. 11. [18]     Het grondprijsbeleid 2016 voor nieuwe uitgiften in eeuwigdurende erfpacht, Bijlage bij raadsvoordracht “Instemmen met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften” voor de gemeenteraad d.d. 22 juni 2016 p. 12. [19]     Schoon Schip, Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende erfpacht, 18 juni 2015, T.M. Berkhout (vz) p. 76. [20]     Het grondprijsbeleid 2016 voor nieuwe uitgiften in eeuwigdurende erfpacht, Bijlage bij raadsvoordracht “Instemmen met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften” voor de gemeenteraad d.d. 22 juni 2016 p. 18. [21]     Artikel 12 AB 2000. [22]     Artikel 7 lid 3 en artikel 20 AB 2016. [23]     Artikel 4 AB 2016. [24]     Artikel 5 AB 2016. [25]     Artikel 9 AB 2016. [26]     Artikel 10 AB 2016. [27]     Artikel 11 AB 2016. [28]     Artikel 12 AB 2016. [29]     Artikel 20 lid 3 AB 2016. [30]     Artikel 10 lid 5 AB 2016. [31]     Artikel 20 lid 2 AB 2016. [32]     Artikel 21 lid 2 AB 2016. [33]     Voordracht voor de raadsvergadering van 22 juni 2016, Gemeente Amsterdam. [34]     Artikel 11 AB 2000. [35]     Rb. Amsterdam 5 juni 2013, NJF 2013/310 (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam/Gemeente Amsterdam). [36]     HR 29 april 2016, JIN 2016/133 m.nt. E.E. van der Kamp (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam/Gemeente Amsterdam). [37]     HR 29 april 2016 JIN 2016/133 m.nt. E.E. van der Kamp. (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam/Gemeente Amsterdam). [38]     HR 29 april 2016, JIN 2016/133 m. nt. E.E. van der Kamp (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam/Gemeente Amsterdam). [39]    HR 21 september 2012. NJ 2013/431 m. nt. H.J. Snijders (Bouwbedrijf Van Marrum B.V/ L.G. Wolff) [40]     HR 29 april 2016, JIN 2016/133 m. nt. E.E. van der Kamp. (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam/Gemeente Amsterdam). [41]     Artikel 8 AB 2016. [42]     Artikel 7 AB 2016. [43]     Artikel 7 AB 2016. [44]     Artikel 7 lid 4 AB 2016. [45]     Ten tijde van publicatie nog niet gepubliceerd op de website van de gemeente. [46]     https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/vernieuwing/overst… website geraadpleegd 18 oktober 2016. Op de website zijn mede voorlopige door het college voorgestelde uitgangspunten terug te vinden. [47]     Beleid gemeente opgenomen in Beleidsregel Integriteit en Overeenkomsten, gepubliceerd op de website van de gemeente. [48]     Artikelen 1, 5a Wet BIBOB. [49]     Artikel 21 lid 1 AB 2016. [50]     Artt. 24 lid en 26 lid 4 AB 2016 [51]     HR 29 april 2016, JIN 2016/133 m.nt. E.E. van der Kamp (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam/Gemeente Amsterdam). [52]     Erfpacht, Prof. mr. A.A. van Velten, preadvies KNB 1995, p.60. [53]     HR 31 oktober 2014, NJ 2015/13 m.nt. P.C.E. van Wijmen (Stichting Belangenbehartiging Opstalhouders Haarlemmermeer c.s./Hoogheemraadschap van Rijnland). [54]     Parl. Gesch. Boek 5, p. 306 en 335, en Parl. Gesch. Boek 5 (Inv. 3, 5 en 6), p.1061-1071. [55]     Erfpacht/opstal en beëindiging op grond van het algemeen belang; een oude controverse beslecht, W.G. Huijgen, Juridische Berichten voor het Notariaat, 2015/39. [56]     HR 29 april 2016, JIN 2016/133 m. nt. E.E. van der Kamp (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam/Gemeente Amsterdam). [57]     Persbericht 4 februari 2016: "Amsterdam bouwt komende jaren 32.500 woningen". [58]     http://www.nul20.nl/amsterdam-verwacht-300-miljoen-meer-uit-gronduitgifte website bezocht 19 oktober 2016.

Cookie melding

Onze website gebruikt alleen cookies wanneer er video's afgespeeld worden. De video's worden gestreamd vanaf Vimeo. Onze website gebruikt geen tracking cookies en/of derde partij cookies als er geen video content afgespeeld wordt. Hier vindt u de privacy/cookie policy voor meer informatie.