Per 1 januari 2017 is er met een wijziging in Boek 7 Burgerlijk Wetboek (BW) eindelijk een nieuwe wet in werking getreden. Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten van deze nieuwe wet en biedt dit nieuwe kansen?

Huurkoop van onroerende zaken kan worden beschouwd als een bijzondere vorm van koop op afbetaling, waarbij de koopprijs in termijnen wordt betaald en de overdracht eerst zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de zaak aan de koper is afgeleverd. Het is dus geen huurovereenkomst en de bepalingen uit het BW die betrekking hebben op huur zijn niet van toepassing op het gebruik door de huurkoper.

De wijziging van boek 7 heeft tot doel om de mogelijkheden tot huurkoop van onroerende zaken uit te breiden door veel dwingendrechtelijke regels te schrappen, maar toch de huurkoper voldoende bescherming te blijven bieden; vooral bij huurkoop van woonruimte. Hiertoe is in de wet een regeling betreffende huurkoop van onroerende zaken opgenomen die is onderverdeeld in twee onderafdelingen. Kort gezegd wordt onderscheid gemaakt tussen huurkoop van onroerende zaken in het algemeen (artikel 7:101 e.v. BW)  en de huurkoop van (onroerende) woonruimte door particulieren (artikel 7:113 e.v. BW). Onderstaand enkele belangrijke aandachtspunten uit de nieuwe regeling op een rij:

1. De huurkoop van onroerende zaken is een bijzondere vorm van koop, waardoor titel 7.1 BW van Boek 7 van toepassing is. Vormerkung (een inschrijving van de huurkoopovereenkomst in de openbare registers) van de huurkoopovereenkomst is derhalve mogelijk, waarmee de huurkoper tegen bepaalde situaties (zoals faillissement van de huurverkoper) is beschermd.
2. Alleen voor huurkoop van woonruimte is nog een strekkingsbepaling opgenomen; dit betekent dat ook contracten waarbij de strekking van de afspraken overeenkomt met huurkoop vallen onder de wettelijke regels van artikel 7:113 e.v. BW.
3. De huurkoopovereenkomst is in principe vormvrij, maar beide partijen kunnen verlangen dat de overeenkomst wordt vastgelegd in een notariële akte. Wij adviseren om de huurkoop neer te leggen in een notariële akte, wegens de bewijskracht en de mogelijkheid tot Vormerkung.
4. Voor de huurkoop van woonruimte is een notariële akte vereist. Zolang geen notariële akte tot stand is gekomen, kan de huurkoop vernietigd worden. Indien de huurkoper tot vernietiging overgaat, kan hij het reeds door hem betaalde terugvorderen behoudens een vergoeding voor het door hem reeds van de woning gemaakte gebruik. De huurverkoper kan slechts tot vernietiging overgaan, nadat hij de huurkoper een redelijke termijn heeft gesteld om aan de notariële akte mee te werken en deze die termijn ongebruikt heeft laten verstrijken.
5. Er geldt een soort afkoelingsperiode bij de huurkoop van woonruimte. De notariële akte moet namelijk de getaxeerde waarde bevatten en de notariële akte mag pas worden gepasseerd nadat partijen ten minste veertien dagen de tijd hebben gehad om van het taxatierapport kennis te nemen.
6. Er is geen speciale bevoegdheid meer opgenomen voor de rechter om de overeenkomst te wijzigen. Partijen zijn hiervoor afhankelijk van de bepalingen in het BW.
7. De huurkoper van woonruimte mag zich ten allen tijde geheel of gedeeltelijk van zijn verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst bevrijden.
8. Voor de huurkoop van woonruimte blijven veel bepalingen van (semi-)dwingend recht; artikel 7:117 BW bepaalt van welke bepalingen niet of niet ten nadele van de huurkoper van woonruimte mag worden afgeweken.

De TW had als groot nadeel dat deze dusdanig veel dwingend recht bevatte dat huurkoop van onroerende zaken in de praktijk nauwelijks voorkwam. Biedt de gewijzigde huurkoopregeling nieuwe kansen? Dat doet het zeker. Of huurkoop in de praktijk meer toegepast zal gaan worden met deze nieuwe wet, valt echter te betwijfelen. De toekomst moet uitwijzen in hoeverre de nieuwe regeling voor huurkoop van onroerende zaken in de praktijk zal worden toegepast.