Belanghebbende heeft op 8 juli 2013 een koopovereenkomst getekend om een onroerende zaak tegen een koopsom van  €2,3 miljoen te verkrijgen. In de koopakte is opgenomen dat de onroerende zaak ten tijde van de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als kantoorgebouw.

Belanghebbende beoogt het gekochte echter gaan verhuren als wooneenheden. Twee weken voorafgaand aan de levering, start belanghebbende  met de installatie van douchegelegenheden en keukenblokken.  De levering heeft op 1 augustus 2013 plaatsgevonden. In de notariële akte verklaart belanghebbende dat de onroerende zaak op dat moment uit wooneenheden bestaat en dat derhalve het tarief van 2% overdrachtsbelasting van toepassing is.

Op 12 september 2013 heeft de inspecteur een feitelijke waarneming ter plaatse verricht waaruit bleek dat ongeveer 70% van de onroerende zaak zich in de oude staat bevindt en aan de overige 30% van de onroerende zaak sloop-en verbouwingswerkzaamheden waren verricht, maar dat geen van de wooneenheden gereed was. Ten tijde van de waarneming constateert de inspecteur dat slechts een douchegelegenheid, drie keukenblokken en enkele toiletgroepen aanwezig zijn.  

In de parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat onder woningen onroerende zaken dienen te worden verstaan die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. De Hoge Raad heeft dit nader uitgewerkt in een aantal arresten. Hieruit volgt dat om te bepalen of een onroerende zaak kwalificeert als woning volgens de Hoge Raad allereerst gekeken dient te worden naar (i) de oorspronkelijk bouwkundige aard (een objectief criterium) van de onroerende zaak; en (ii) of er nadien bouwkundig is ingegrepen in de onroerende zaak en met welk bouwkundig doel en objectief effect dit heeft plaatsgevonden. De aard en de functie van de onroerende zaak dienen hierbij te zijn gewijzigd, om de oorspronkelijke bouwkundige aard te kunnen ontnemen aan een pand.  Als deze criteria geen helderheid verschaffen over  de kwalificatie van de onroerende zaak, kan de publiekrechtelijke bestemming van de zaak de doorslag geven. Het feitelijk gebruik van de onroerende zaak of de feitelijke gebruiksduur is hierbij niet beslissend.

In deze zaak leidt het Hof uit de feiten af dat de onroerende zaak is gebouwd als kantoorgebouw en als zodanig in gebruik is genomen. De onroerende zaak is daardoor oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning ontworpen en gebouwd. Vervolgens oordeelt het Hof dat op het moment van verkrijging op 1 augustus 2013 de onroerende zaak niet dusdanig is verbouwd dat sprake is van een wijziging van de aard van de onroerende zaak naar woning. De stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak desondanks toch als woning kan worden aangemerkt, omdat een begin met de verbouwing is gemaakt en de bestemming van de onroerende zaak is gewijzigd is onjuist. De onroerende zaak kwalificeert niet als woning waardoor belanghebbende terzake de verkrijging 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Bron: HR ECLI:NL:HR:2018:168

Meer weten? Neem contact op met Arianne Bonthuis of Tom Vincken.