In de Verenigde Staten komt het regelmatig voor dat villa’s zijn gelegen op een afgesloten terrein. De eigenaars betalen voor de gemeenschappelijke kosten van onderhoud en bewaking van dit terrein periodiek een bedrag aan een Home Owners Association (HOA). Van deze HOA zijn allen lid geworden bij de eigendomsoverdracht. Het betreft hier een lidmaatschap dat kwalitatief is verbonden aan het eigendomsrecht van de villa. Ook in ons land bestaat behoefte aan HOA’s, zoals bij compact opgezette nieuwbouwwijken, waar het gewenst is om het beheer van de woonomgeving voor rekening te doen komen van de gezamenlijke eigenaren of bij bedrijfslocaties, waarbij het parkmanagement voor rekening van de gezamenlijke aldaar gevestigde bedrijven dient te komen.

Naar Nederlands recht zal in bovengenoemde gevallen bij voorkeur worden geopteerd voor de splitsing in appartementsrechten waarbij iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze VvE zal onder meer ten doel hebben om de beheerstaken voor gemeenschappelijke rekening van de appartementsrechteigenaars te verzorgen. Dit lidmaatschap is kwalitatief verbonden aan de hoedanigheid van eigenaar van het appartementsrecht en onopzegbaar. Op deze wijze is het mogelijk om de meest uiteenlopende diensten voor rekening te doen komen van de gemeenschappelijke eigenaars. Diensten zoals het voornoemde onderhoud en beveiliging maar ook moderne faciliteiten zoals IRS (Integrated Residential Systems) -een woongemak systeem dat het mogelijk maakt vanuit het appartement boodschappen te bestellen- of healthclubvoorzieningen.

Daarnaast is in de wet bepaald dat behalve het verplichte lidmaatschap van de VvE ook een lidmaatschap van een andere vereniging aan een appartementsrecht kan zijn verbonden. Onder andere kan hierbij gedacht worden aan een lidmaatschap van een vereniging waar slechts een deel van de appartementseigenaars belang heeft, zoals een winkeliersvereniging in een woon/winkelgebouw. Recente jurisprudentie heeft bepaald dat ook het lidmaatschap van een dergelijke extra-vereniging onopzegbaar is.

Moeilijker wordt het indien splitsing in appartementsrechten niet mogelijk is. Omdat de wet bij gewone eigendom niet voorziet in een HOA en betaling van de gemeenschappelijke kosten ook niet door middel van een kwalitatieve verplichting kan worden opgelegd (deze rechtsfiguur is namelijk beperkt tot een dulden of niet doen), zullen de beheersafspraken separaat met iedere bewoner dienen te worden overeengekomen. Dergelijke beheersovereenkomsten zullen bij (iedere) overdracht verplicht worden opgelegd aan een verkrijger door middel van een kettingbeding met boeteclausule. Nadeel van een dergelijke noodoplossing is dat het kettingbeding een kwalitatief karakter ontbeert. Bij overdracht van het registergoed zal het iedere keer weer opnieuw moeten worden overeengekomen.

Source: NautaDutilh, Nieuwsbrief To The Point (mei 2003)