Is de aanwezigheid van een energielabel een keuze?
Art. 1.5 van de ROZ - model-huurovereenkomst voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW uit 2015 bevat een keuze optie of huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst [wel / niet] een kopie van het energielabel, als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen, heeft ontvangen ten aanzien van het gehuurde.
Maar is dit wel een keuze? Bij verhuur als kantoorfunctie kan het antwoord kort zijn: NEE. Een gebouw met een kantoorfunctie moet bij verkoop, verhuur, sloop of oplevermoment voorzien zijn van een geldig energielabel. De eigenaar en verhuurder van het gebouw is hiertoe verplicht.
Sinds 1 januari 2015 controleert de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) de verplichting om bij verkoop en verhuur een energielabel te hebben. Is er bij verkoop of verhuur geen energielabel aanwezig, dan riskeert u een boete die kan oplopen tot € 20.250,-.
Het risico op een boete is voor een verhuurder niet de enige reden om stil te staan bij het energie-label. Afgezien van maatschappelijke overwegingen zijn er juridische aspecten waar aan moet worden gedacht.
Minister Blok heeft bij brief van 28 november 2016 aangekondigd per 1 januari 2023 een verplichting in te willen voeren, waardoor kantoren minimaal een C-label moeten hebben. De verplichting gaat gelden voor gebouwen die volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) een kantoorfunctie hebben, met een ondergrens van 100m². Monumenten worden vooralsnog uitgezonderd. Voor doorvoering van de verplichting is een wijziging van het Bouwbesluit 2012 nodig. De verwachting is dat deze nog de eerste helft van 2017 in procedure wordt gebracht. De verplichting om minimaal te voldoen aan de eisen die gelden voor een C-label kunnen vergaand zijn. Heeft een gebouw nu een G-label, dan zijn blijkens de brief bouwtechnische aanpassingen aan de schil nodig om een C-label te kunnen krijgen.
Dit betekent dat verhuurders van kantoren met een label dat slechter is dan C-label hier nu al bij stil moeten staan. In huurovereenkomsten moet op de noodzakelijke maatregelen worden geanticipeerd. 2023 lijkt nog ver weg, maar is al snel. Gelet op de looptijd van huurovereenkomsten is het goed mogelijk dat maatregelen moeten worden uitgevoerd gedurende de looptijd van een huurovereenkomst die nu wordt gesloten. De noodzaak tot het uitvoeren van deze maatregelen is nu al bij de verhuurder bekend, althans hij zou deze "behoren te kennen". Afhankelijk van de uit te voeren maatregelen kan sprake zijn van een gebrek in de relatie met de huurder. Omdat verhuurder dit gebrek nu al "behoorde te kennen", kan hij zonder nadere bepaling in de huurovereenkomst naar verwachting geen beroep doen op de uitsluiting van aansprakelijkheid in de algemene bepalingen behorende bij het ROZ-model 2015.
Verhuurders doen er dan ook verstandig aan geen kantoorruimte meer te verhuren zonder energie-label en bij een label slechter dan label-C in de huurovereenkomst duidelijk stil te staan bij de te nemen maatregelen en de daarmee samenhangende consequenties.
Voor wie verder vooruit kijkt: het ziet er naar uit dat in 2030 label A verplicht wordt. Nieuwe ronde, nieuwe uitdagingen, of slaat u twee vliegen in één klap?
