Zowel het regime voor woonruimte als het regime voor zogenoemde 290-bedrijfsruimte (kort samengevat winkels, restaurants en hotels), bevat veel regels die van dwingend of semi-dwingend recht zijn. Dit betekent dat partijen niet van deze wettelijke bepalingen af kunnen wijken, of dat huurder een bepaling uit de overeenkomst kan vernietigen als deze ten nadele is van de huurder.

Wanneer partijen een geschil hebben naar aanleiding van een overeenkomst moet dan ook eerst wor-den beoordeeld of sprake is van een huurovereenkomst en zo ja, welk regime op de overeenkomst van toepassing is. Huur is op grond van artikel 7:201 BW: " de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie".

Maar welk regime is nu van toepassing als een overeenkomst gedeeltelijk elementen bevat van een "huurovereenkomst" maar ook elementen van een andere bijzondere overeenkomst, bijvoorbeeld een overeenkomst van opdracht?

In zo'n situatie is sprake van een gemengde overeenkomst. Voor gemengde overeenkomsten is een regeling neergelegd in artikel 6:215 BW. Deze regeling gaat uit van de zogenoemde cumulatietheorie. Dit betekent dat de voor die bijzondere overeenkomsten geldende wettelijke bepalingen naast elkaar van toepassing zijn. Dit is echter niet het geval als de bepalingen tegenstrijdig zijn of de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing daarvan verzet. Wat dan?

De Hoge Raad heeft hier op 10 maart jl. een duidelijk arrest over gewezen.

Het geschil tussen partijen had betrekking op een duurovereenkomst tot verzorgen van catering bij besloten bijeenkomsten in een kasteel, gecombineerd met het recht van gebruik van ruimten voor een publieksrestaurant. De restauranthouder/cateraar was van oordeel dat hij - in ieder geval voor zover de overeenkomst zag op de exploitatie van het restaurant - recht had op huurbescherming en dat de huur-beëindigingsregels van artikel 7:290 e.v. van toepassing waren. Het hof is hier niet in meegegaan en de Hoge Raad is het eens met het hof.  De Hoge Raad oordeelt dat het hof, na te hebben vastgesteld dat de overeenkomst mede voldoet aan de omschrijving van de overeenkomst van huur en verhuur (van bedrijfsruimte), terecht heeft onderzocht of de rechtsverhouding tussen partijen kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. Het hof heeft, na ontkennende beantwoording van die vraag en bij het uitgangspunt dat de regels omtrent opzegging van een huurovereenkomst enerzijds, en die geldend voor de opzegging van een overeenkomst van opdracht anderzijds, onverenigbaar zijn, terecht geoordeeld dat het verlenen van cateringdiensten in dit geval zodanig centraal staat en overheerst dat de regels voor opzegging van de overeenkomst van opdracht dienen te worden toegepast. De overeenkomst eindigt in dit geval dus door de opzegging, zonder dat de restauranthouder bescherming heeft.

Het lijkt er op dat het hof bij de feitelijke beoordeling veel waarde heeft gehecht aan het feit dat de overeenkomst tot stand was gekomen na een aanbesteding en bij de aanbesteding duidelijk was ge-maakt dat de overeenkomst slechts voor een beperkte duur zou worden gesloten. Daarnaast werden partijen aangeduid als opdrachtgever en opdrachtnemer en werd geen melding gemaakt van "huur".

Wat is de les uit dit arrest? Wees alert dat dwingendrechtelijk huurrecht opzij kan worden gezet als sprake is van een gemengde overeenkomst. Is dat niet de bedoeling van (één van) partijen? Neem dan in de overeenkomst expliciet op dat partijen het beschouwen als een huurovereenkomst en er voor kiezen dat het huurrecht van toepassing is.