Overslaan en naar de inhoud gaan

Hoe kunnen we u helpen?

  • Real Estate
  • 03-10-2018

Het vorderen van schadevergoeding die een verhuurder lijdt als gevolg van het faillissement van de huurder ("leegstandschade") is een terugkerend onderwerp. De Hoge Raad heeft hierover een serie van arresten gewezen waarvan de laatste dateert van 17 februari 2017. Op 3 juli 2018 heeft het Gerechtshof Den Haag het arrest gewezen na verwijzing.

Ter herinnering kort de casus. Hansteen (verhuurder) is naar aanleiding van een zogenoemde sale- and-lease-back transactie verhuurder geworden van Bouwgros. In het kader van deze transactie is overeengekomen dat Bouwgros een bankgarantie zou stellen volgens een overeengekomen model voor een bedrag gelijk aan de huur van 12 maanden. Bouwgros gaat failliet en Hansteen verzoekt uitbetaling onder de bankgarantie, waarna ABN AMRO uitbetaalt. In het arrest van het hof komt de vraag aan de orde of Hansteen gerechtigd was de leegstandschade onder de bankgarantie te claimen. De curator heeft dit betwist. Hij heeft er daarbij op gewezen dat noch in de huurovereenkomst zelf, noch in de van die huurovereenkomst onderdeel uitmakende algemene bepalingen is opgenomen dat in een geval van een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst Hansteen aanspraak heeft op vergoeding van dergelijke leegstandschade. Voor een dergelijke schadevergoedingsvordering biedt de tekst van de huurovereenkomst geen grondslag volgens de curator (en de wet ook niet zoals volgt uit de arresten van de Hoge Raad).

Het hof overweegt dat bij de beantwoording van de vraag of leegstandschade onder de bankgarantie valt, het er om gaat wat de garant heeft gegarandeerd aan de verhuurder. Er is in dit geval een abstracte bankgarantie verstrekt met een duidelijke inhoud: de tekst van de bankgarantie laat er, aldus het hof, geen misverstand over bestaan dat ABN AMRO zich bij wijze van zelfstandige verbintenis tegenover Hansteen onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant heeft gesteld voor al hetgeen Bouwgros, ingevolge de huurovereenkomst verschuldigd zal zijn, terwijl ABN AMRO zich daarnaast heeft verplicht om als eigen schuld aan Hansteen alle schade te vergoeden die zij, Hansteen, lijdt indien de huurovereenkomst als gevolg van faillissement tussentijds zal worden beëindigd. Dat laatste is hier aan de orde. Dit betekent dat Hansteen jegens ABN AMRO de bankgarantie terecht heeft ingeroepen.

Of Hansteen als verhuurder en Bouwgros als huurder zijn overeengekomen dat Bouwgros aansprakelijk is voor leegstandschade is een kwestie van uitleg van de huurovereenkomst. Deze uitleg dient naar het oordeel van het hof plaats te vinden aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf, kort gezegd inhoudende dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet alleen dient te worden beoordeeld aan de hand van een zuiver taalkundige uitleg, maar dat het er om gaat hoe partijen de betreffende overeenkomst in de gegeven omstandigheden mochten begrijpen en om hetgeen zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hansteen hecht in dit kader veel waarde aan het feit dat een kopie van de bankgarantie zoals die is afgegeven als bijlage aan de huurovereenkomst is gehecht en dat de tekst van de bankgarantie tot stand is gekomen na onderhandeling tussen partijen. Dit laatste is door de curator betwist. Het hof volgt in deze Hansteen. Het hof is van oordeel dat Hansteen op basis van de feiten er in redelijkheid op mocht vertrouwen dat (ook) Bouwgros de intentie had Hansteen een contractuele aanspraak te geven op vergoeding van leegstandschade. De tekst van de bankgarantie laat daar naar het oordeel van het hof geen enkele twijfel over bestaan, terwijl de bankgarantie aan de huurovereenkomst is gehecht en in art. 6.1 van de huurovereenkomst wordt verwezen naar deze bankgarantie. Het is dan ook niet relevant dat de huurovereenkomst geen separaat artikel bevat waarin is bepaald dat de huurder aansprakelijk is voor leegstandschade.

De uitleg van de huurovereenkomst door het hof is casuïstisch. Het blijft dan ook verstandig om een clausule in de huurovereenkomst op te nemen waaruit aansprakelijkheid voor leegstandschade volgt, indien een garantie wordt gegeven die deze schade dekt.

Veel banken zijn de afgelopen jaren al bankgaranties gaan gebruiken volgens een eigen model waarin leegstandschade is uitgesloten. Ook in de nieuwe ROZ-bankgarantie, zoals die is gepubliceerd op 4 juni 2018, is leegstandschade uitgesloten. Niettemin een belangrijk arrest voor zaken waarin een bankgarantie is afgegeven op basis van het "oude" ROZ model of een concerngarantie met vergelijkbare bewoording.

Cookie melding

Onze website gebruikt alleen cookies wanneer er video's afgespeeld worden. De video's worden gestreamd vanaf Vimeo. Onze website gebruikt geen tracking cookies en/of derde partij cookies als er geen video content afgespeeld wordt. Hier vindt u de privacy/cookie policy voor meer informatie.