Als een nieuw pand wordt geleverd, een pand in aanbouw of een btw-bouwterrein dan is deze levering van rechtswege belast met btw en is de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De vraag die in onderhavige zaak voor lag is of de levering van een onroerende zaak die zodanig ingrijpend wordt verbouwd dat enkel de gevel en wat vloerplaten behouden bleven van rechtswege onderworpen is aan de heffing van btw. Kortom, is er sprake van een nieuw vervaardigd goed, een btw-bouwterrein, een pand in aanbouw of betreft het de levering van een oud gebouw? In het arrest geeft de Hoge Raad een belangrijke aanwijzing hoe een dergelijk pand te kwalificeren en geeft het handvatten om te bepalen welk regime van toepassing is ten tijde van de levering van een grotendeels gesloopt pand.

In 2007 sluiten verkoper en koper een overeenkomst voor de koop van een perceel grond en het daarop staande bedrijfsgebouw. Ten tijde van de levering op 1 oktober 2007 is het pand, op de voorgevel na, volledig gesloopt en was de fundering voor nieuwbouw aangebracht. In de akte van levering is opgenomen dat verkoper een perceel bouwterrein bestemd voor de bouw van een winkelpand met aanbehoren levert aan koper en dat het verkochte door de verkoper is gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. Partijen stellen zich in de akte van levering op het standpunt dat de levering van de onroerende zaak is belast met btw en koper doet een beroep op de (samenloop)vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De inspecteur betoogt in deze zaak dat er geen nieuw pand is geleverd, maar een oud gebouw (dat belast is met overdrachtsbelasting).

Volgens de Hoge Raad moet de beoordeling van hetgeen geleverd wordt plaatsvinden aan de hand van de staat van hetgeen geleverd wordt en de afspraken tussen partijen met betrekking tot de sloop- en de vernieuwbouwwerkzaamheden die door of voor rekening van de verkoper zijn verricht. Voor de beoordeling is niet van belang dat op enig moment na de levering de verrichte en nog te verrichten werkzaamheden aan het oude bedrijfspand een nieuw vervaardigde onroerende zaak ontstaat (het eindresultaat). 

De Hoge Raad laat de beoordeling aan het verwijzingshof over, maar geeft het verwijzingshof mee dat als de sloop- en verbouwingswerkzaamheden die zijn verricht tot op het tijdstip van de levering behoren tot de overeengekomen prestatie van verkoper, in dit geval na de sloop geen bebouwing is overgebleven die de functie van gebouw kon vervullen. Het op 1 oktober 2007 gelever-de, vast met de grond verbonden (bouw)werk kon uitsluitend dienen als basis voor een (nieuw) te vervaardigen onroerende zaak, zodat er dan sprake is van een btw-belaste levering. 

Het arrest brengt met zich dat ook indien oude delen van het gebouw behouden blijven, sprake kan zijn van een btw-belaste levering. Dit doet zich voor als de overblijvende gedeelten van een gebouw na de sloop geen functie van gebouw meer kunnen vervullen en verkoper alle kosten draagt en risi-co's loopt die verband houden met de sloop. Het hangt af van het beoogde gebruik van het gebouw of een levering in de btw-sfeer gewenst is ofwel een verkrijging die onderworpen is aan de heffing van overdrachtsbelasting. Graag voorzien wij u tijdig van advies om - afhankelijk van het project - vast te stellen wat het gewenste eindresultaat oplevert. 

Mocht u nog vragen hebben dan zijn we u graag van dienst.