Overslaan en naar de inhoud gaan

Hoe kunnen we u helpen?

  • Real Estate
  • 22-09-2017

Een goed functionerend middenhuursegment is volgens de overheid van belang om huishoudens te bedienen die behoefte hebben aan flexibiliteit, geen woning willen of kunnen kopen of geen toegang hebben tot de sociale huursector.

Voor een goed functionerende woningmarkt is het dan ook wenselijk dat er een groter middensegment aan huurwoningen ontstaat. Sinds 1 juli 2017 zijn in het Besluit ruimtelijke ordening de mogelijkheden voor gemeenten om eisen te stellen in bestemmingsplannen verruimd. Gemeenten hebben de mogelijkheid gekregen om in bestemmingsplannen naast de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap ook geliberaliseerde woningen voor middenhuur als een aparte categorie aan te wijzen. De eisen ten aanzien van woningbouwcategorieën hebben betrekking op percentages gerelateerd aan het plan- of projectgebied. In het gebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, moet dan (ten minste) een bepaald percentage van de nieuwbouwwoningen een geliberaliseerde woning voor middenhuur zijn. Op deze wijze kunnen gemeenten (publiekrechtelijk) sturen op middenhuurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens. Het gaat dan om woningen met een aanvangshuurprijs van ten minste € 710,68 (prijspeil 2016), de zogeheten liberalisatiegrens. De aanvangshuurprijs is de huurprijs (exclusief servicekosten of voorschot voor nutsvoorzieningen) bij de start van de huurovereenkomst. De door de gemeente bij verordening vast te stellen maximale aanvangshuurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd, bijvoorbeeld op basis van de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS.

Kortom, door gemeenten de mogelijkheid te geven om geliberaliseerde woningen voor middenhuur op te nemen in het bestemmingsplan, krijgt de gemeente meer mogelijkheden om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente. Een ander type (woon)gebruik kan bijvoorbeeld dan niet toegestaan zijn, waardoor de voorraad op niveau blijft. Aangezien gemeenten deze bepaling per deelgebied in het bestemmingsplan kunnen toepassen, kunnen zij daarmee sturen op een evenwichtige verdeling van (huur)woningen bij bijvoorbeeld een ophanden zijnde gebiedsontwikkeling. Straks onder de nieuwe Omgevingswet is deze speciale wettelijke grondslag overigens niet meer nodig, dan krijgen overheden namelijk nog meer flexibiliteit en vrijheid om te sturen op de kwaliteit van de leefomgeving en kunnen dergelijke eisen ook in de gemeentelijke algemene regels (zoals het Omgevingsplan) gesteld worden.

Dit publiekrechtelijke instrument biedt gemeenten de mogelijkheid eisen ten aanzien van de hoogte van de huur te stellen, maar dit betekent niet dat de woningen alleen gehuurd kunnen worden door huurders met een "middeninkomen". Bij aanvang van de huur kan dit wellicht als selectiecriterium worden gebruikt, maar het zogenoemde scheefwonen wordt hier niet door voorkomen. Als het inkomen van de huurder stijgt, is er geen wettelijke grondslag voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen. Wanneer de overheid hier iets aan wil doen, dan moet worden gewerkt aan een verdere flexibilisering van het huurrecht.

Cookie melding

Onze website gebruikt alleen cookies wanneer er video's afgespeeld worden. De video's worden gestreamd vanaf Vimeo. Onze website gebruikt geen tracking cookies en/of derde partij cookies als er geen video content afgespeeld wordt. Hier vindt u de privacy/cookie policy voor meer informatie.