Overslaan en naar de inhoud gaan

Hoe kunnen we u helpen?

  • Real Estate
  • 10-04-2017

Huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte bevatten over het algemeen bepalingen op grond waarvan de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Wat gebeurt er als de indexering gedurende een aantal jaar niet in rekening is gebracht?

Partijen zijn bij huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte vrij de huurprijs overeen te komen en de eventuele indexering daarvan. De model huurovereenkomsten en algemene bepalingen ("AB") die zijn opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken ("ROZ") bevatten een indexeringsclausule in artikel 4 van de huurovereenkomst en artikel 18 (ROZ-2012 voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW)  en 17 ( voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte ex. art. 7:230a BW) van de algemene bepalingen. Deze bepalingen komen er op neer dat de overeengekomen huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex ("CPI"), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek ("CBS").

Indexering kan bijvoorbeeld ook plaatsvinden door middel van een vast percentage. Daarnaast zien we in de praktijk varianten waarbij in beginsel wordt aangesloten bij het CBS indexcijfer, maar dit slechts gedeeltelijk wordt doorbelast. Bijvoorbeeld de eerste 3 procent moet huurder geheel betalen en het meerdere boven 3 procent slechts voor de helft.

In de algemene bepalingen bij de ROZ-modellen staat verder opgenomen dat een geïndexeerde huurprijs opeisbaar is verschuldigd, ook al wordt van de huurprijsaanpassing geen afzonderlijke mededeling gedaan. Terzijde wordt opgemerkt dat de huurprijs op grond van de algemene bepalingen ook niet naar beneden kan worden bijgesteld. De huurder kan er dus geen "voordeel" aan ontlenen. Wat nu als de verhuurder vergeet de geïndexeerde huur in rekening te brengen?

Uit een recente uitspraak van het hof Amsterdam blijkt dat ook als  geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan door verhuurder of onjuiste facturen worden verzonden, huurder er niet op mag vertrouwen dat verhuurder afziet van de indexering.

In de betreffende uitspraak ging het om een in 1997 tussen partijen gesloten huurovereenkomst waarin staat opgenomen dat de huurprijs jaarlijks, voor het eerst per 1 mei 1998, zal worden geïndexeerd en dat de aangepaste huurprijs ook geldt indien van de aanpassing aan huurder geen mededeling is gedaan. Sinds het jaar 2000 is de huurprijs nimmer aangepast en in 2009 heeft verhuurder de bedrijfsruimte verkocht. De opvolgende verhuurder meent aanspraak te kunnen maken op achterstallige huur (vanaf 2009) uit hoofde van indexering van de huurprijs. Huurder doet een beroep op rechtsverwerking.

In eerste aanleg heeft de kantonrechter overwogen dat sprake is van rechtsverwerking door verhuurder en dat verhuurder geen aanspraak meer kan maken op de achterstallige huur. Verhuurder is tegen dit oordeel in hoger beroep gekomen. Het hof overweegt dat huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering heeft geaccepteerd doordat in de huurovereenkomst een clausule is opgenomen waarin staat dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Ten aanzien van het beroep op rechtsverwerking door huurder overweegt het hof dat een dergelijk beroep slechts in uitzonderlijke gevallen gegrond kan worden geacht en dat het maandelijks over een lange periode niet factureren van de onaangepaste huurprijs niet kwalificeert als een dergelijke omstandigheid. Het gaat immers om hetgeen huurder uit al dan niet bewuste gedragingen en verklaringen van verhuurder heeft mogen opmaken.

Volgens het hof rust op huurder een eigen verantwoordelijkheid om in de gaten te houden wat de hoogte van de door huurder verschuldigde huurprijs is. Dat verhuurder een professionele beheerder van onroerend goed betreft doet daar niet aan af.

Huurder moet alsnog de indexering betalen over een periode van vijf jaar vanaf de melding van verhuurder dat hij aanspraak maakte op betaling. De verschuldigde indexering van daarvoor is verjaard. Bij de berekening van de huurprijs wordt echter wel uitgegaan van de indexering vanaf 2008 Dat is voor de huurder snel 32% procent meer.

Dat het ook wel eens anders af kan lopen blijkt uit een vonnis van de Rechtbank Overijssel afdeling kanton van 13 december 2016 gepubliceerd in WR 2017/49 en RVR 2017/22. In deze zaak had verhuurder gedurende 32 jaar de indexering niet berekend. Dit is wel uitzonderlijk lang. Waar het omslagpunt ligt is echter niet duidelijk.

Vooralsnog geldt dan ook: verhuurders vergeet niet de huurprijs te indexeren. En huurders: wees alert en reken je niet rijk. Het zondermeer betalen van de "oude" huurprijs betekent niet dat de verhuurder op een later moment geen aanspraak meer kan maken op de geïndexeerde huur.

Cookie melding

Onze website gebruikt alleen cookies wanneer er video's afgespeeld worden. De video's worden gestreamd vanaf Vimeo. Onze website gebruikt geen tracking cookies en/of derde partij cookies als er geen video content afgespeeld wordt. Hier vindt u de privacy/cookie policy voor meer informatie.