Overslaan en naar de inhoud gaan

Hoe kunnen we u helpen?

  • Real Estate
  • 12-03-2018

In de notariële akte van splitsing in appartementsrechten dient een splitsingsreglement te worden opgenomen. Dit splitsingsreglement regelt bijvoorbeeld welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementsgerechtigden komen en het gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke zaken. Het is gebruikelijk dit reglement te baseren op het meest recente modelreglement dat vanuit de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) is opgesteld. Sinds 19 december 2017 is er een nieuw modelreglement beschikbaar (MR 2017), waarin recente rechtspraak, wetgeving en maatschappelijke ontwikkelingen zijn verdisconteerd. Het vorige modelreglement stamde uit 2006 (MR 2006).  

De 4 meest in het oog springende wijzigingen zijn de volgende.

1. Reservefonds en Meerjarenonderhoudsplan (artikel 14 MR 2017/artikel 15.3 MR 2017)
In artikel 10 MR 2006 werd weliswaar het instellen van een reservefonds verplicht gesteld, maar aan de omvang daarvan werden geen eisen gesteld. In de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars, die op 1 januari 2018 in werking trad, is de minimale jaarlijkse reservering wel bepaald voor zover het gaat om een gebouw dat al dan niet geheel voor bewoning bestemd is. Artikel 14 MR 2017 is hiermee in lijn en bepaalt zelfs dat ook bij gebouwen die niet geheel of gedeeltelijk voor bewoning bestemd zijn, die minimale jaarlijkse reservering geldt. De vergadering kan bij dat soort gebouwen echter wel anders besluiten.

MR 2017 voorziet in de mogelijkheid een bankgarantie te stellen voor de voorschotbijdrage aan het reservefonds.

2. Uitleg Akte en splitsingstekening (artikel 22 MR 2017)
Om vast te stellen of bepaalde zaken en/of ruimten in een gebouw tot een privé-gedeelte behoren, mag slechts acht worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers van het Kadaster ingeschreven stukken kenbaar zijn. In geval van tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en –tekening kan niet worden gesteld dat de splitsingstekening of juist de akte prevaleert.

Onder andere is deze rechtspraak  terug te vinden in het uitgebreide artikel 22 MR 2017 dat gaat over de uitleg van de akte in geval van twijfel. In artikel 18 MR 2006 was nog opgenomen dat de vergadering van de VvE beslist indien twijfel bestaat over de omvang van de gemeenschappelijke en privégedeelten. Deze bepaling strookt echter niet met bedoelde rechtspraak.

3. Geldleningen afgesloten door de VvE (artikel 47.7 MR 2017)
In het nieuwe artikel 5:126 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek is expliciet bepaald dat de VvE bevoegd is een overeenkomst van geldlening aan te gaan, tenzij het splitsingsreglement uitdrukkelijk anders bepaalt. Het MR 2017 bepaalt niet anders, maar geeft aan dat de VvE geld mag lenen in het kader van het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten/zaken. Een besluit tot het aangaan van een geldlening dient volgens artikel 56.5 MR 2017 te worden genomen met een meerderheid van ten minste 2/3de van het aantal uitgebrachte stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin ten minste 2/3de van het totaal aantal stemgerechtigden aanwezig of vertegenwoordigd is.

4. In gebruik geven aan een derde (artikel 27.2 MR 2017)
In de jaren nadat MR 2006 het licht zag, nam de verhuur van de eigen woning (of een deel daarvan) aan toeristen via websites een vlucht (airbnb) en was het gebrek van een specifieke regeling in het splitsingsreglement voer voor discussies binnen menige VvE. Mocht een eigenaar dit wel als in de splitsing was opgenomen dat de privéruimte gebruikt moest worden als woning, woonruimte of particulier woongebruik? Was er sprake van een bedrijf? Thans is er duidelijkheid. Het uitgangspunt in MR 2017 is dat iedere vorm van in gebruik geven van een (deel van een) privé-gedeelte gedurende één of meer nachten tegen vergoeding, verboden is. Slechts indien dit gebruik uitdrukkelijk wel is toegestaan in de splitsingsakte of de vergadering van eigenaars hiervoor toestemming heeft gegeven, kan dit verbod terzijde worden gesteld. Een dergelijke toestemming is slechts mogelijk als het toegestane gebruik niet in strijd is met eventuele regelgeving vanuit de overheid (zoals gemeentelijke regelgeving) en verplichtingen jegens derden.

Daarnaast zijn er in de MR 2017 diverse andere nieuwe of gewijzigde regelingen te vinden. Bijvoorbeeld ten aanzien van oplaadpunten voor elektrische auto's, de hoogte van boetes, kosten van op-, aan, onder- of bijbouw na de splitsing door een van de eigenaren.

Het nieuwe modelreglement is niet automatisch van toepassing op een reeds bestaande splitsing in appartementsrechten. Daarvoor is een wijziging van de splitsingsakte nodig bij notariële akte. De hoofdregel is, dat deze wijziging uitsluitend mogelijk is met medewerking van alle eigenaars, maar er zijn uitzonderingen op deze regel. Daarnaast kan toestemming nodig zijn van derden. Denk dan bijvoorbeeld aan hypotheekhouders en - bij gemeentelijke erfpacht - de gemeente.  

Cookie melding

Onze website gebruikt alleen cookies wanneer er video's afgespeeld worden. De video's worden gestreamd vanaf YouTube, een service van Google. Onze website gebruikt geen tracking cookies en/of derde partij cookies als er geen video content afgespeeld wordt. Hier vindt u de privacy/cookie policy voor meer informatie.