De model huurovereenkomst, algemene bepalingen en een handleiding zijn sinds 18 april 2017 beschikbaar via de website www.roz.nl. Het oude model dateerde uit 2003. Rechtspraak en wetgever hebben sindsdien niet stilgezeten. Tijd dus voor een nieuw model dat rekening houdt met de ontwikkelingen. Doet het dat ook?

De ROZ heeft gewacht met het opstellen van het nieuwe model tot na de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt op 1 juli 2016. Dit is duidelijk terug te zien in het model. Wij zetten de belangrijkste wijzigingen voor u op een rij:

1. Zowel in de considerans als in artikel 3 van de huurovereenkomst zijn verschillende keuze opties opgenomen ten aanzien van de duur van de huurovereenkomst. Partijen kunnen kiezen voor een huurovereenkomst voor:
   

   i) Onbepaalde tijd

   ii) Onbepaalde tijd met een minimum duur van twaalf (12) maanden

   iii) Bepaalde tijd van maximaal twee (2) jaar of korter voor zelfstandige woonruimte

   iv) Bepaalde tijd langer dan twee (2) jaar voor zelfstandige woonruimte

   Met name over de onder ii) genoemde optie - kort samengevat de huurder die huurbescherming heeft, maar wel minimaal twaalf maanden is gebonden aan de huurovereenkomst - is het nodige te doen geweest. Dit was de bestaande praktijk voor de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt. Door de tekst van artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) was onduidelijk of dit nog mogelijk is. Honderd procent zekerheid is er nog steeds niet, maar ik verwacht dat het standhoudt. Ik verwijs naar de eerdere bijdrage hierover op de Real Estate Outlook-pagina. Ik vind het wenselijk dat de ROZ de optie heeft uitgewerkt (en terecht dat in de uitgebreide handleiding door de ROZ een kanttekening is gemaakt).

   De optie genoemd onder iii) betreft de "tijdelijke huurovereenkomst" die mogelijk is geworden door de wijziging van artikel 7:271 lid 1 BW. Op grond van de wet eindigt deze huurovereenkomst, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken (artikel 7:228 lid 1 BW), mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. De wetgever heeft de wijze van informeren verder niet ingevuld.

   Artikel 18.2 van de algemene bepalingen regelt dit "informeren". De tekst van het artikel sluit naar mijn mening niet helemaal aan bij de wetstekst. In artikel 18.2 wordt vermeld dat de huurovereenkomst niet eindigt door opzegging maar door mededeling, welke mededeling bij aangetekende brief moet worden gedaan. Het legt dus zwaardere eisen op aan de verhuurder. Alhoewel verzending van een brief per aangetekende post raadzaam kan zijn, moet verhuurder wat mij betreft de vrijheid hebben om de huurder op andere wijze schriftelijk te informeren.

2. Door middel van de Wet Doorstroming Huurmarkt is de wettelijke opzeggingsgrond "dringend eigen gebruik" uitgebreid met verschillende doelgroepen. De wet kende al de oudere, gehandicapte en student. Daaraan zijn toegevoegd verhuur aan een jongere, promovendus en een groot gezin. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst wordt rekening gehouden met verhuur aan deze doelgroepen. Daarbij wordt terecht niet alleen bepaald dat het gehuurde bestemd wordt om te worden gebruikt als woonruimte voor één van deze doelgroepen, maar ook dat het gehuurde na het beëindigen van de huur weer zal worden verhuurd aan een huurder die in deze doelgroep valt.
   
   
3. Het ROZ-model 2003 kende geen betaling van een waarborgsom door huurder. Deze is nu wel opgenomen in artikel 10 van de huurovereenkomst en artikel 21 van de algemene bepalingen.
   
   
4. Daarnaast is aan de huurovereenkomst een artikel 11 toegevoegd waarin een uitgebreide boetebepaling is opgenomen. De boetebedragen zijn niet ingevuld. De ROZ heeft in de handleiding daarvoor wel richtlijnen gegeven. Het opnemen van de boete in de huurovereenkomst (in plaats van algemene bepalingen) was nodig als gevolg van EEG richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.
   
   In artikel 11 wordt vermeld dat de boete door huurder moet worden betaald: "onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod.". De winstafdracht is niet bij iedere mogelijke overtreding toegevoegd omdat er nu eenmaal overtredingen zijn waar geen winst mee wordt gemaakt. Wat echter ontbreekt is de expliciete bepaling dat de boete geldt onverminderd het recht van de verhuurder om ontbinding te vorderen. Afhankelijk van de overtreding - en het beleid van de verhuurder - kan dit expliciet worden genoemd in de bijzondere bepalingen. Dit geldt bijvoorbeeld voor het onderverhuur verbod, waaraan verhuur via AirBnB of een vergelijkbare organisatie is toegevoegd.
   
   
5. Het kweken van hennep was ook op grond van de algemene bepalingen uit 2003 niet toegestaan. De ROZ heeft aanleiding gezien deze bepaling (nu artikel 14.3.c van de algemene bepalingen) uit te breiden met varianten op het produceren, verhandelen en in groepsverband (laten) gebruiken van drugs. Overigens is hier blijven staan dat handelen in strijd met het verbod dermate ernstig is dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt. Ontbinding moet door de rechter plaatsvinden, maar het noemen van de sanctie van ontbinding kan een rol spelen bij de beoordeling door de rechter.

Het nieuwe ROZ-model speelt op een goede manier in op de ontwikkelingen en op de mogelijkheden die de nieuwe wetgeving biedt. Gelet op de ontwikkelingen in de woningmarkt verwacht ik dat de volgende versie geen 14 jaar op zich laat wachten.