De huidige wetgeving op het gebied van het huurrecht dateert voor wat betreft de huur van woonruimte uit 1979 en van middenstandsbedrijfsruimte uit 1971; de algemene bepalingen, die de basisverplichtingen van huurders en verhuurders regelen, dateren uit 1838!

Thans ligt ter behandeling in de Eerste Kamer een drietal wetsontwerpen waarmee het huurrecht van 'oud BW' naar 'nieuw BW' wordt overgeheveld. Van een algemene, grondige herziening is geen sprake. Hoewel op veel kleine onderdelen aangepast, blijft de grote structuur van de specifiek voor woon- respectievelijk bedrijfsruimte geldende regels, zoals terzake huurbescherming, medehuurderschap (woonruimte), huurprijsherziening en termijnbescherming (bedrijfsruimte) intact.

Voor wat betreft bedrijfsruimte zijn ingrijpende wijzigingen, waarover in het verleden veel discussie is gevoerd, niet doorgevoerd. Zo blijft de scheiding tussen wat thans '1624-bedrijfsruimte' (winkels en horeca) en "overige" of "Huurwet- bedrijfsruimte" wordt genoemd bestaan. Voor 1624-bedrijfsruimte blijven het bestaande systeem van minimum huurtermijnen (5 + 5 jaar), de huurbescherming, en de periodieke mogelijkheid tot huurprijsherziening bestaan. De huurprijsherziening blijft gerelateerd aan de huurprijzen zoals die in de afgelopen 5 jaar zijn gerealiseerd (dus niet aan actuele marktwaarde). De procedure tot huurprijsherziening wordt ingewikkelder doordat partijen op voorhand al over een deskundigenadvies moeten beschikken. Het blijft mogelijk een overeenkomst te sluiten voor de bepaalde tijd van 2 jaar of korter (zonder dat huurder na afloop daarvan huurbescherming geniet). De mogelijkheid om van de wet afwijkende bepalingen in de huurovereenkomst op te nemen met goedkeuring van de rechter wordt verruimd.

De meest ingrijpende veranderingen zijn te vinden op het gebied van de algemene bepalingen. De huurder krijgt meer mogelijkheden tot het aanbrengen van veranderingen in het gehuurde en het zonodig via de rechter afdwingen van de daarvoor benodigde toestemming van verhuurder. Het begrip 'gebrek' en de aansprakelijkheid van verhuurder voor gebreken, worden aanzienlijk verruimd. De mogelijkheden om van dergelijke bepalingen contractueel af te wijken worden verkleind, voor woonruimte in sterkere mate dan voor bedrijfsruimte. De algemene bepalingen bevatten voorts een regeling die het eenvoudiger moet maken om tot (complexgewijze) renovatie te komen.

De gevolgen van deze nieuwe bepalingen zijn nog niet volledig te overzien. Veel hangt er van af hoe de rechter invulling aan een en ander zal geven. In ieder geval lijkt het raadzaam (model) huurcontracten tijdig aan te passen aan de nieuwe wettelijke regels. Ten tijde van het afsluiten van dit artikel waren de betreffende wetsontwerpen nog niet door de Eerste Kamer aangenomen. Het wordt dus nog spannend of de lang verwachte ingangsdatum 1 januari 2003 zal worden gehaald.

Source: NautaDutilh, Nieuwsbrief To The Point (nr. 14, november 2002)