Overslaan en naar de inhoud gaan

Hoe kunnen we u helpen?

  • Real Estate
  • 19-12-2016

Bij de verkoop van (nieuwe) (kantoor)gebouwen en winkels wordt in de koopovereenkomst met regelmaat een huurgarantie opgenomen. Een dergelijke garantie zorgt ervoor dat het risico van leegstand in een gebouw voor koper wordt beperkt, waardoor de koopprijs hoger wordt.

Een huurgarantie wordt wisselend geformuleerd. Zo kunnen verkoper en koper bijvoorbeeld overeenkomen dat koper gedurende een bepaalde tijd verzekerd is van een vergoeding voor de leegstaande ruimten, maar ook dat verkoper huurder wordt met het recht van onderverhuur.

Dat het belangrijk is om de huurgarantie goed te formuleren - en dus misverstanden te voorkomen - volgt wel uit het feit dat de Hoge Raad in december 2016 twee arresten heeft gewezen over de geldigheid en uitleg van een huurgarantie. Het eerste arrest op 2 december 2016 en het tweede op 9 december 2016.

In het arrest van 2 december 2016 zijn verkoper en koper voor de leegstaande ruimte in de koopovereenkomst (gesloten op 31 oktober 2000) een huurgarantie overeengekomen. Deze is op de datum van levering - 27 maart 2002 - vervangen door een huurovereenkomst tussen verkoper en koper. Partijen hebben afgesproken dat verkoper de leegstaande ruimte na goedkeuring van koper zal (onder)verhuren op basis van een aantal uitgangspunten, waaronder een minimum- en maximum huurprijs en een looptijd van 5 respectievelijk 10 jaar. De huurovereenkomst heeft een looptijd van 7 jaar. Vervolgens doet zich vanaf 2004 de situatie voor dat de marktconforme huurprijzen lager zijn dan de minimum huurprijs en verkoper (onder)huurovereenkomsten zou moeten aangegaan voor een termijn die langer zou duren dan de huurovereenkomst. Verhuurder is van mening dat zij niet hoeft mee te werken aan onderhuurovereenkomsten die langer doorlopen dan de huurovereenkomst tegen een lagere dan de overeengekomen minimum huurprijs. De kantonrechter en het hof zijn van mening dat de koopovereenkomst een leemte bevat die moet worden opgevuld met redelijkheid en billijkheid. De Hoge Raad is van oordeel dat geen sprake is van een deugdelijke motivering en verwijst naar een ander hof.

In het tweede arrest is sprake van een ander feitenkader. Hier heeft verkoper een huurgarantie verstrekt met betrekking tot het leegstaande gedeelte van het gebouw, waarbij verkoper een bedrag betaalt aan koper vanaf datum van levering tot en met de dag dat de eerste huurbetaling plaatsvindt door de huurder die voor deze ruimte door verkoper is gevonden. Vervolgens wordt het gebouw door de koper doorverkocht, eveneens met een huurgarantie, maar voor een lager bedrag. Koper verlangt nakoming van de garantie van verkoper. In eerste aanleg krijgt koper van de rechtbank gelijk, maar bij het hof krijgt verkoper het gelijk aan haar zijde. De Hoge Raad casseert het arrest van het hof. Het hof heeft bij de uitleg van de koopovereenkomst tussen partijen ten onrechte beoordeelt wat partijen zouden zijn overeengekomen als zij (wel) rekening zouden hebben gehouden met doorverkoop van het gebouw. Het hof had daarentegen de vraag moeten beantwoorden welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de uit te leggen bepaling mochten toekennen in het geval dat het gebouw werd doorverkocht, en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat het hof het oordeel dat het huurgarantiebeding is geëindigd op de datum van overdracht van het gebouw onvoldoende heeft gemotiveerd. Ook in deze zaak volgt verwijzing naar een ander hof.

Wat de uitkomst wordt in beide procedures staat niet vast. Conclusie is wel dat verkoper en koper er goed aan doen om een huurgarantie zo volledig en duidelijk mogelijk te omschrijven, waarbij ook aandacht moet worden besteed aan situaties die zich in de toekomst mogelijk kunnen voordoen, om een langdurige procedure te voorkomen.

Cookie melding

Onze website gebruikt alleen cookies wanneer er video's afgespeeld worden. De video's worden gestreamd vanaf Vimeo. Onze website gebruikt geen tracking cookies en/of derde partij cookies als er geen video content afgespeeld wordt. Hier vindt u de privacy/cookie policy voor meer informatie.