Huisvestingswet 2014
Op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is het verboden om, kort gezegd, woonruimte zonder vergunning aan de bestemming tot bewoning te onttrekken. De reikwijdte van het artikel is beperkt tot woonruimte behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk.

Huisvestingsverordening Amsterdam 2020
Als categorieën gebouwen heeft de gemeenteraad Amsterdam in haar Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (voor het laatst gewijzigd per 11 februari 2020) aangewezen: a. alle zelfstandige woonruimten met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens; b. alle zelfstandige woonruimten tot en met 200 huurpunten; c. alle zelfstandige woonruimten met meer dan 200 huurpunten; en, d. alle onzelfstandige woonruimten tot 750 huurpunten gelegen in de gemeente Amsterdam. Uit de toelichting bij de verordening volgt dat "de gehele woonruimtevoorraad, zowel koop- als huurwoningen, in de stadsregio Amsterdam schaars is en dat geheel Amsterdam als een schaarstegebied kan worden aangemerkt." De categorieën samengenomen komt het er dus op neer dat praktisch alle woonruimten binnen de gemeentegrenzen zijn aangewezen als woonruimte als bedoelt in de Huisvestingswet 2014, en daarmee dus vallen onder de reikwijdte van het onttrekkingsverbod. 

In de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 heeft de raad wel uitzonderingen geformuleerd op die vergunningplicht, bijvoorbeeld, en hier relevant, voor vakantieverhuur. Volgens de verordening is geen vergunning noodzakelijk mits en zolang: a. de bewoner, die een woonruimte verhuurt, de betreffende woonruimte als hoofdverblijf heeft en op het adres van deze woonruimte ingeschreven staat in de basisregistratie personen; b. vakantieverhuur maximaal dertig nachten per kalenderjaar plaatsvindt; c. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend; d. geen sprake is van een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie; e. de woonruimte niet is gelegen in een gebied waar een verbod op vakantieverhuur geldt; en, f. de bewoner die verhuurt, elke keer voordat het gebruik ten behoeve van vakantieverhuur start, deze wijze van gebruik van de woonruimte door middel van een door burgemeester en wethouders voorgeschreven formulier elektronisch heeft gemeld bij burgemeester en wethouders.

Uitspraak Afdeling bestuursrecht van de Raad van State van 29 januari 2020
Die laatste voorwaarde, de zogenoemde meldplicht, was aan de orde in de zaak waarover de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State (hoogste bestuursrechter in Nederland) uitspraak heeft gedaan op 29 januari 2020 (verwijzingsnummer: ECLI:NL:RVS:2020:261). Wegens het nalaten van die meldplicht had het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam als bevoegd gezag een boete opgelegd aan een bewoonster van een woning die zij had aangeboden en verhuurd via Airbnb. De Afdeling zette een streep door die boete. De Afdeling oordeelde namelijk dat de Huisvestingswet 2014 helemaal geen ruimte biedt aan gemeenten om bij een huisvestingsverordening een uitzondering op de vergunningplicht op te nemen, en daar dus ook geen voorwaarden aan mag stellen. De uitzondering en dus ook de voorwaarden waaronder vakantieverhuur mocht plaatsvinden, waren onverbindend (want in strijd met de Huisvestingswet 2014) en dus mocht de gemeente geen boete opleggen wegens het schenden van één van die voorwaarden. Wel heeft de gemeente de bevoegdheid om te bepalen (en dus beleid vast te stellen) in welke gevallen zij afziet van boeteoplegging, zo volgt uit voornoemde uitspraak.

Consequenties uitspraak
Bij brief van 13 februari 2020 informeerde het college de raad over de gevolgen van voornoemde uitspraak van de Afdeling. Nu vakantieverhuur moet worden onderworpen aan een vergunningplicht en de gemeente Amsterdam thans geen vergunningstelsel voor vakantieverhuur kent, moet de huisvestingsverordening daarop worden aangepast, zo is de conclusie. Uit de brief volgt tevens dat voorlopig geen boetes worden opgelegd als de vakantieverhuur korter dan 30 dagen per jaar plaatsvindt en aan niet meer dan vier personen wordt verhuurd. In de brief stelt het college twee opties voor om de 'gebreken' te herstellen: (i) nietsdoen en afwachten totdat de nieuwe Wet toeristische verhuur van woonruimte in werking is getreden, of (ii) een vergunningstelsel voor vakantieverhuur invoeren. Met de Wet toeristische verhuur van woonruimte is voorzien de Huisvestingswet 2014 zo aan te passen dat toeristische verhuur van woonruimte (vakantieverhuur) onder door de gemeente te stellen voorwaarden mogelijk zou kunnen zijn, zonder dat daar een vergunning voor benodigd is. Met de invoering van deze wet zou Amsterdam dus feitelijk haar 'oude' en door de Afdeling overbindend verklaarde regels, weer 'verbindend' kunnen verklaren. De wet was ooit voorzien in werking te treden per 1 juli 2020, maar het college twijfelt al in haar brief van 13 februari 2020 aan de haalbaarheid daarvan. Dat lijkt terecht, omdat de wet thans nog in behandeling is bij de Tweede Kamer, en gezien de onderhavige coronacrisis de meeste wetgevingstrajecten vertraging (zullen) oplopen. In haar brief van 13 februari 2020 kiest het college er daarom voor om een vergunningstelsel in het leven te willen roepen voor vakantieverhuur en dienovereenkomstig de Huisvestingsverordening aan te passen. Het kondigt daarbij tegelijkertijd aan "door te gaan met het voorbereiden van buurtverboden voor vakantieverhuur in buurten waar de leefbaarheid te veel onder druk staat". 

Blijkens een aankondiging op de website van de gemeente Amsterdam van 16 april 2020 (die in verschillende media is overgenomen) is de gemeente voornemens om vanaf 1 juli 2020 een vergunningstelsel in te voeren: "Dit betekent dat vanaf 1 juli in 96 wijken in Amsterdam een vergunning nodig is om een woning te mogen verhuren aan toeristen. In de 3 wijken waar vakantieverhuur is verboden, worden géén vergunningen verleend." Die drie wijken waar geen vergunning voor vakantieverhuur zal worden verleend, betreffen de wijken Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde en de Grachtengordel-Zuid. Op grond van de aankondiging zelf is niet duidelijk hoe de aanpassing van de huisvestingsverordening eruit gaat zien. De stukken zijn op afspraak in te zien bij het stadsloket van stadsdeel Centrum (Amstel 1 – Stopera). Gegeven de huidige coronamaatregelen had het voor de hand gelegen deze stukken tevens online te plaatsen, temeer omdat eenieder in de gelegenheid is een zienswijze te geven op het voorstel (van 17 april tot 28 mei 2020). Op de online te raadplegen gebiedsindelingenkaart van de gemeente Amsterdam is wel de verdeling van Amsterdam is wijken weergegeven. Selecteren van de drie wijken waar geen vergunning meer voor vakantieverhuur zal worden verleend, levert het volgende beeld op:

Uit de aankondiging op de website van de gemeente volgt dat de drie wijken zijn geselecteerd naar aanleiding van een onderzoek door Onderzoek Informatie en Statistiek (OIS) naar de toeristische draagkracht in alle 99 wijken in Amsterdam. Uit dat onderzoek zou volgen dat "er buitengewoon veel toeristen zijn op de Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde en de Grachtengordel-Zuid." En verder: "Het onderzoek door OIS wordt elke 2 jaar uitgevoerd, waardoor het mogelijk is dat in de toekomst andere verbodswijken gaan volgen." 

Afronding
Nu de binnenstad leeg en verlaten is, en niet is te voorzien wanneer het toerisme weer op gang kan en zal komen, lijken de aangekondigde maatregelen per 1 juli 2020 verrassend. Maar zodra het toerisme weer op gang komt, zal het ongetwijfeld snel weer druk zijn in de hoofdstad. De vraag is in hoeverre de maatregelen dan bijdragen aan het verlichten van de druk op de binnenstad, en tevens of het vakantieverhuurverbod voor de drie wijken niet zorgt voor een verhoogde druk op de wijken daaromheen. Of zijn de drie wijken misschien het begin van een olievlek die zich (elke twee jaar) zal blijven uitbreiden?