Valt vergoeding van goodwill onder tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten?
De Hoge Raad heeft op 16 februari jl. een arrest gewezen over de reikwijdte van de verhuis- en inrichtingskosten zoals bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW. Een huurovereenkomst voor 7:290-bedrijfsruimte, onder welk regime onder andere vallen winkels, restaurants en hotels, kan op vordering van de verhuurder door de rechter worden beëindigd. Artikel 7:297 BW bepaalt dat de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de beëindigingsvordering van de huurovereenkomst door de verhuurder een bedrag kan vaststellen waarop de huurder aanspraak kan maken ter tegemoetkoming in diens verhuis-en inrichtingskosten. De verhuurder dient deze kosten dan aan de huurder te voldoen.
Met de 'verhuis- en inrichtingskosten' worden de kosten bedoeld die huurder als gevolg van de beëindiging van de huur moet maken om het bedrijf dat hij in het gehuurde uitoefent naar een ander pand te verhuizen en dat pand in te richten. Op grond van artikel 7:297 BW heeft huurder recht op een tegemoetkoming in de kosten en niet op een schadeloosstelling. Dit betekent dat de verhuurder niet gehouden is de volledige kosten te vergoeden. Huurder dient aannemelijk te maken dat hij daadwerkelijk de kosten maakt. Indien de huurder niet verhuist, zal hij dus geen aanspraak kunnen maken op de vergoeding.
Over de vraag welke kostenposten onder de tegemoetkoming op grond van artikel 7:297 BW vallen en welk percentage van de kosten moet worden vergoed is veel (lagere) rechtspraak beschikbaar. Niettemin bestaat er ook nog veel onduidelijkheid, omdat de uitkomsten wisselend zijn. Huurders denken ten onrechte nog wel eens dat sprake is van een volledige schadevergoeding.
In het arrest van 16 februari heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven omtrent de vraag of de goodwill, die in verband met een nieuwe locatie betaald dient te worden door de huurder, valt onder artikel 7:297. De Hoge Raad heeft het oordeel van het hof bekrachtigd:
"De tekst van art. 7:297 lid 1 BW geeft geen aanwijzing dat onder ‘verhuis- en inrichtingskosten’ ook zou vallen de in verband met een nieuwe locatie te betalen vergoeding voor goodwill. De bepaling heeft naar haar bewoordingen immers betrekking op (kosten verbonden met) het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte, terwijl een vergoeding voor goodwill ziet op, kort gezegd, de winstverwachting van het in die nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf."
Huurder heeft dus geen recht op vergoeding van te betalen goodwill. Deze goodwill betaling door de huurder moet niet worden verward met de vergoeding van goodwill zoals geregeld in artikel 7:308 BW. Daar gaat het om de vergoeding die de huurder krijgt voor het voordeel wat de verhuurder geniet ten gevolge van het feit dat het gehuurde voor een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt als dat van de vertrekkende huurder.
In lagere rechtspraak was al geoordeeld dat een door huurder te betalen overnamesom of andere kosten die huurder moet maken om een nieuw te betrekken bedrijfsruimte leeg te krijgen niet onder de tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten vallen.
Na dit arrest van de Hoge Raad kan er weer een kostenpost van het lijstje van menig huurder af worden gestreept.
