De zorgen voor de leegstaande panden, waarmee de voormalige autodealers niet meer uit de voeten kunnen, werden geuit op BNR Nieuwsradio en overgenomen door andere media. De oproep van de autobrancheorganisatie komt niet zomaar uit de lucht vallen. Daaruit blijkt het voortdurend terugkerende spanningsveld tussen de rechtszekerheid voor wat betreft toegelaten gebruiksmogelijkheden op een perceel en de behoefte vanuit de markt aan flexibiliteit van bestemmingsplannen. De bestemmingsplannen balanceren vandaag de dag steeds tussen enerzijds de zekerheid aan de eigenaar en derden (zoals omwonenden) over de vraag welk gebruik is toegestaan en anderzijds tussen de benodigde ruimte die ze veelal moeten kunnen bieden voor nieuwe ontwikkelingen en initiatieven van eigenaren of van de overheid. Bij gemeenten leeft vaak de vrees dat de regie uit handen wordt gegeven als flexibiliteit wordt geboden waardoor bestemmingsplannen als een strak zittend cellofaan papier over de bestaande bebouwing en het bestaande gebruik zijn getrokken. Dat kan prima werken, maar de consequentie is wel dat de gemeente dan ook bij een veranderende markt bereid moet zijn om in overleg met de eigenaar de regie te nemen en te pakken wanneer dat nodig is. Als dat niet gebeurt werkt het vaak onnodig frustrerend voor de eigenaar van het gebouw die wil kunnen meebewegen met de vaart van onze maatschappij. Het gevolg is een leegstaand pand dat zich zelf niet kan bedruipen, waardoor ook verpaupering op de loer ligt. Dit draagt voor niemand bij aan een betere omgevingskwaliteit.

Zorgen voor regieverlies terecht? Van nee tenzij, naar ja mits
Zijn de zorgen van gemeenten van regieverlies nou terecht? De kennis- en netwerkorganisatie voor stad en regio, Platform31, concludeerde al in 2013 dat dit niet het geval is. Het huidige ruimtelijke instrumentarium biedt al voldoende mogelijkheden voor flexibiliteit. Belangrijk is dan ook dat de overheid niet langer als plantoetser moet optreden, maar als 'netwerker' om zo initiatiefnemers bij elkaar te brengen, partijen te verbinden en te verleiden tot investeringen om op deze wijze transformaties op gang te brengen. Het bestemmingsplan moet slechts als een middel worden gezien om dit proces te begeleiden, aldus Platform31. Deze aanzet past bij de wetgevingsoperatie die vandaag de dag nog gaande is vanwege de introductie van de Omgevingswet in 2019. Daarin is een andere rol voorzien voor de overheid. Die nieuwe rol komt tot uitdrukking in de twee leidende principes van de Omgevingswet, namelijk (i) waarborgen van kwaliteit; en (ii) ruimte bieden voor ontwikkeling. Een belangrijke component daarbij is vertrouwen. Vertrouwen in de initiatiefnemers betekent dat het nieuwe stelsel uitnodigend moet zijn voor nieuwe initiatieven. Onze mindset moet van "nee, tenzij…" naar "ja, mits…". Regels moeten waar mogelijk ruimte bieden voor eigen invulling en oplossingen. Let wel, de overheid bedoelt hier niet mee dat er een ongekende vrijheid moet bestaan. De overheid doelt hiermee op een verlegging van de verantwoordelijkheid en meer regie bij de markt. Waar nodig formuleert de overheid de doelen, maar is het aan de markt om in te vullen hoe daar te komen.

Trendsettend nadenken
Terugkomend op de leegstaande autoshowroom komt daar bij dat we ons moeten gaan realiseren dat er trendsettend moet worden nagedacht over wat binnen onze bestaande en toekomstige maatschappij op perifere locaties verantwoord gebruik zou kunnen zijn, los van gebaande paden van 30 jaar terug. Een transformatieopgave in de periferie kan in de stad ook meer ruimte bieden voor andere functies. We moeten met elkaar onze blik durven te verbreden om zo eigendom en concurrentie niet onnodig te beperken. Laten we daarom vooral samenwerken hierin en volop gebruik maken van alle tools die de wetgever ons heeft gegeven.

Onze routemap naar flexibiliteit: durf en vertrouwen
De huidige wet- en regelgeving biedt namelijk al ruime mogelijkheden om flexibel om te gaan met onze maatschappelijke behoeften én daarbij het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit. De initiatiefnemer is aan zet om goed na te denken en te onderzoeken welke planologische verandering nodig is voor zijn gronden en opstallen. De overheid is vervolgens aan zet om af te wegen of deze verandering bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit en dus in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Dat is en blijft een complexe en integrale belangenafweging. Daarvoor is natuurlijk overleg en een goede samenwerking nodig met de initiatiefnemer en afhankelijk van de ruimtelijke impact zo nodig ook met de omgeving. Hierbij dient mede beschouwd worden wat het begrip perifere detailhandel vandaag de dag nog moet inhouden, nu dit begrip al circa 30 jaar weinig tot niet meebeweegt met de maatschappij en maar steeds weer restrictief wordt uitgelegd. Met een beetje durf en vertrouwen in de initiatiefnemer kan een leegstaande autoshowroom waarvoor als gevolg van een te beperkend bestemmingsplan nog geen invulling gevonden is, al binnen het bestaande wettelijke instrumentarium binnen 8 weken qua gebruiksmogelijkheden worden verruimd (bijv. via artikel 4 van bijlage II van het Bor). Dat is ongekend snel. We begrijpen als geen ander dat een transformatie soms meer tijd benodigd heeft dan 8 weken. Toch kan dan ook een tijdelijke invulling voor bijvoorbeeld een jaar (bijvoorbeeld een pop-up restaurant of gym) snel worden vergund waarmee leegstand en verpaupering kan worden voorkomen en dat ruimte geeft aan de overheid, initiatiefnemer en de omgeving om samen na te denken over een andere permanente invulling. Kortom, met wat durf en vertrouwen is nu al heel veel mogelijk. Wij buigen graag samen met elkaar een belemmering om in een nieuwe kans.

Nieuwe manier van denken en doen in 2019
De Omgevingswet vraagt vanaf 2019 om een nieuwe manier van denken en doen. Logischerwijs leren we daarom nu al om zo samen te werken met elkaar. Anne-Marie Klijn (partner Public Law) was als lid van de door de minister ingestelde Adviescommissie Omgevingswet nauw betrokken bij de totstandkoming van deze wet. Momenteel adviseert NautaDutilh daarom overheden en bedrijven over de enorme veranderingen, gevolgen en kansen van deze nieuwe wet. Iedereen bereidt zich voor. Meer weten? Neem dan gerust contact met ons op.

Veel autoshowrooms in Nederland staan onnodig leeg (BNR)
Bovag: veel autoshowrooms staan onnodig leeg (FD login vereist)
Veel autoshowrooms staan onnodig leeg (Telegraaf)
Onderzoek flexibele bestemmingsplannen (Platform31)