Overslaan en naar de inhoud gaan

Hoe kunnen we u helpen?

  • Real Estate
  • 10-12-2018

In erfpachtvoorwaarden kan zijn bepaald dat voor de overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de grondeigenaar vereist is. Als die toestemming zonder redelijke gronden geweigerd wordt, kan deze op grond van artikel 5:91 lid 4 Burgerlijk Wetboek vervangen worden door een machtiging van de kantonrechter. Een rechtsgeldige overdracht van het erfpachtrecht is dan alsnog mogelijk. Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2018:8469) geeft een helder beeld van de criteria waaraan de kantonrechter dan toetst om vast te stellen dat zonder redelijke gronden is geweigerd.

De zaak die door een erfpachter werd voorgelegd aan de Rechtbank kende de volgende lange voorgeschiedenis. Het bedrijf van de erfpachter is door toedoen van een verkeersmaatregel van de grondeigenaar (de Gemeente Enkhuizen) niet langer levensvatbaar gebleken en de erfpachter is daarmee in financiële problemen gekomen. De erfpachter heeft lange tijd met de grondeigenaar overlegd over de verkoop van zijn bedrijf en de erfpachtrechten aan de grondeigenaar, maar die verkoop is afgestuit op de weigering van de gemeenteraad om het nodige krediet voor de verwerving beschikbaar te stellen. De erfpachter heeft een andere koper gevonden en wenst spoedig aan die partij over te dragen omdat de financierende bank van de erfpachter dreigt met openbare verkoop van het bedrijf van de erfpachter. De grondeigenaar kent de nijpende financiële situatie van de erfpachter, draagt daarvoor geen oplossingen aan, gaat niet in op diverse alternatieven die de erfpachter zelfs ter zitting nog aanbiedt en weigert toestemming te verlenen voor de overdracht omdat men de mogelijkheid wil openhouden het gebied te herontwikkelen en bevreesd is voor een nieuwe erfpachter die deze herontwikkeling zou kunnen bemoeilijken. De grondeigenaar wil eerst een scenario met randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het gebied afwachten.

De kantonrechter heeft in de betreffende uitspraak helder uiteengezet dat het weigeren van de toestemming onredelijk moet worden geacht wanneer:

a.de weigering of de aan een goedkeuring verbonden voorwaarde tot gevolg zou hebben dat het erfpachtrecht feitelijk onoverdraagbaar zou worden, hetgeen in strijd is met het rechtsbeginsel dat vrije overdraagbaarheid van goederen voorop stelt; en/of

b. de grondeigenaar door de weigering in strijd handelt met de bedoeling van de wetgever en voorwaarden stelt die geen verband houden met de betrokken rechtshandeling. Hierbij merken we op dat toestemming in beginsel (bijvoorbeeld) kan worden geweigerd als het door de verkrijger beoogde gebruik niet strookt met de inhoud van het erfpachtrecht; en/of

c. de grondeigenaar in strijd handelt met de notariële akte van vestiging van het erfpachtrecht of de van toepassing zijnde algemene erfpachtvoorwaarden. 

Uiteraard speelt het feit dat de grondeigenaar een overheidsorgaan is ook mee in de beoordeling. Een overheidsorgaan dient de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen, wat onder andere inhoudt dat de belangen van de erfpachter aantoonbaar moeten zijn meegewogen bij het besluit tot weigering van de toestemming. 

Gelet op het feit dat niet is aangetoond dat dat laatste is gebeurd en het ook niet is gebleken dat de grondeigenaar op korte termijn met een oplossing zal komen, waardoor de erfpacht feitelijk onoverdraagbaar is gemaakt, oordeelde de rechter dan ook dat de gemeente haar toestemming had geweigerd zonder dat daarvoor een redelijke grond was. Het verzoek van de erfpachter om vervangende machtiging is dan ook gehonoreerd.

Cookie melding

Onze website gebruikt alleen cookies wanneer er video's afgespeeld worden. De video's worden gestreamd vanaf Vimeo. Onze website gebruikt geen tracking cookies en/of derde partij cookies als er geen video content afgespeeld wordt. Hier vindt u de privacy/cookie policy voor meer informatie.