Artikel 7:226 BW regelt wat dikwijls kort wordt aangeduid met ‘koop breekt geen huur’. In het eerste lid van het artikel is bepaald dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger van de onroerende zaak en op de verkrijger van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal. De overdracht van de onroerende zaak moet plaatsvinden onder bijzondere titel en het moet gaan om een overdracht van het juridisch eigendom.

Artikel 7:226 BW is van toepassing ongeacht de kennis van de koper over het bestaan en de inhoud van de huurovereenkomst bij het sluiten van de koopovereenkomst. De koper kan dus na het ondertekenen van de  koopovereenkomst voor de onroerende zaak worden geconfronteerd met een huurder. Dit brengt echter niet mee dat die koper geen enkele be-scherming heeft.

Op grond van het derde lid van artikel 7:226 BW wordt de verkrijger slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Het is dit gedeelte van het artikel dat enerzijds bescherming biedt voor de koper, maar anderzijds ook vragen oproept. Welke bedingen houden immers wél en welke géén onmiddellijk verband met het gehuurde en wat is zichtbaar in de te betalen tegenprestatie.

Het huidige derde lid van artikel 7:226 BW is een wettelijke verankering van voorheen geldende jurisprudentie. De Hoge Raad heeft in 1923  reeds bepaald dat artikel 7A:1612 (oud) BW alleen betrekking had op 'huur', zodat de bepaling uitsluitend een opvolging regelt in die rechten en verplichtingen die het doen hebben van het genot van een zaak gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs betreffen, en dat daarom de in artikel 7A:1612 (oud) BW vervatte rechtsopvolging geen bedingen omvat als die betreffende het recht tot koop van een goed. De koopoptie of het voorkeursrecht van koop zou alleen overgaan indien duidelijk is dat deze is verdisconteerd  in de hoogte van de huurprijs.

In de parlementaire geschiedenis bij het huidige artikel 7:226 BW is aandacht besteed aan de vraag welke bedingen onmiddelijk verband houden met het doen hebben van de zaak tegen een bepaalde prestatie. De wetgever heeft er bewust voor gekozen om geen algemene regel te aanvaarden dat bij een koopoptie aan de eis van voldoende verband is voldaan. ‘(...) doorslaggevend moet zijn of de koopoptie in concreto onder de omschrijving van artikel 226 lid 3 valt en in het bijzonder of de optie van invloed is geweest op de omvang van de door huurder te betalen tegenprestatie.’ .

De Hoge Raad heeft in het arrest van 15 juni 2007 KBB Vendex / Cas de eerdere rechtspraak bevestigd dat een voorkeursrecht van koop niet overgaat op de voet van artikel 7:226 BW. Dit zou volgens de Hoge Raad anders kunnen zijn indien het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging bevat.

In de praktijk is doorgaans het uitgangspunt dat een voorkeursrecht van huur of huuroptie op basis van artikel 7:226 BW overgaat. Een voorkeursrecht van huur of huuroptie komt dermate vaak voor dat het voor de praktijk praktisch is dat het voorkeursrecht van huur of een huuroptie in beginsel mee overgaat op de koper. Maar is dat wel zo?

In een arrest dat gepubliceerd is op 26 januari 2017 heeft het Gerechtshof Amsterdam ('Hof') geoordeeld  dat het eerste recht van huur in kwestie was overgegaan op de verkrijger. Als onderbouwing van dit oordeel, heeft het Hof - in lijn met het voorgaande - overwogen dat alleen 'bedingen (…) die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie' overgaan en dat bij 'de beoordeling of die situatie zich voordoet zowel de inhoud van het beding als de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen'. Het Hof vond dat het vereiste rechtstreekse verband aanwezig was.

Interessant is dat het Hof in de beoordeling de verdiscontering van het eerste recht van huur in de huurprijs niet van doorslaggevend belang lijkt te achten, aangezien het heeft overwogen dat niet valt te achterhalen of de huurder een andere huurprijs zou zijn gaan betalen als het eerste recht van huur geen onderdeel was geweest van de huurrelatie.

In plaats daarvan heeft het Hof bepaald dat het eerste recht van huur in kwestie onderdeel is van het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten van de gehuurde zaak. Dit heeft het Hof bepaald op basis van de onweersproken stelling van de huurder dat het eerste recht van huur in kwestie een belangrijke voorwaarde was bij het aangaan van de huurovereenkomst, omdat de huurder verwachtte in de toekomst te zullen (blijven) groeien en de mogelijkheid wilde hebben zijn bedrijf uit te breiden. Het Hof heeft het zeer aannemelijk geacht dat het eerste recht van huur in kwestie een rol heeft gespeeld in de onder-handelingen over de huurovereenkomst.

Hoewel het Hof niet heeft geoordeeld dat een voorkeursrecht van huur of huuroptie in beginsel overgaat, zal dit - op basis van vorenbedoeld arrest - in de praktijk doorgaans het geval zijn, aangezien het niet voor de hand ligt dat een voorkeursrecht van huur of huuroptie door een verhuurder wordt gegeven zonder dat het door de huurder als voorwaarde is gesteld.

Een ander oordeel van het hof zou er toe hebben geleid dat veelvuldig huurovereenkomsten op de voet van het bepaalde in artikel 6:159 BW zouden moeten worden overgedragen, met als nadeel dat medewerking voor de overdracht nodig is van de huurder.

Voetnoten:

1. Hoge Raad 5 januari 1923, NJ 1923, blz. 305
2. Tweede Kamer, vergaderjaar 1999-2000, 26089, nr.6, Nota naar aanleiding van het verslag