Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties: aangepast en uitgesteld
Op 23 juni 2023 kondigde het Ministerie van Financiën een aantal aanpassingen aan in het conceptwetsvoorstel met betrekking tot de overdrachtsbelasting op vastgoedaandelentransacties. Het doel van het voorstel is om het speelveld gelijk te trekken tussen partijen die nieuw ontwikkeld vastgoed overdragen via een dircte levering en partijen die nieuw ontwikkeld vastgoed verwerven via een aandelentransactie. De aanpassingen zijn gedaan naar aanleiding van een internetconsultatie waaraan NautaDutilh heeft deelgenomen.
Bij de consultatie kwam naar voren dat het oorspronkelijke conceptvoorstel zou kunnen leiden tot excessieve belastingheffing en dat overgangsrecht ontbrak. Daardoor kon het voorstel mogelijk een negatief effect hebben op bouwprojecten, terwijl er veel vraag is naar de ontwikkeling van woningen en zorgvastgoed. Als gevolg van de inbreng vanuit de sector zijn verschillende aanpassingen aangekondigd, waaronder inhoudelijke wijzigingen van het voorstel, een uitgestelde implementatie en de introductie van overgangsbepalingen.
Wijzigingen in het wetsvoorstel
Zo blijft onroerend goed dat gedurende twee jaar na het verkrijgen voor 90% of meer gebruikt wordt voor activiteiten ter zake waarvan btw verschuldigd is
in aanmerking blijven komen voor de samenloopvrijstelling. Het voorstel zal zich uitsluitend richten op onroerende zaken of zakelijke rechten die voor 10% of meer worden gebruikt voor btw-vrijgestelde activiteiten.
Om buitensporige belastingheffing te voorkomen, wordt een nieuw en verlaagd maximaal overdrachtsbelastingtarief van 4% ingevoerd voor de verwerving van aandelen van entiteiten die eigenaar zijn van nieuw ontwikkeld onroerend goed dat is bestemd voor btw-vrijgesteld gebruik en dat is verworven via een aandelentransactie. Bijgevolg wordt aangenomen dat de totale belastingdruk ongeveer 21% zal bedragen, wat gelijk is aan het btw-tarief van 21% dat wordt geheven op verkocht onroerend goed via een activatransactie.
Uitgestelde inwerkingtreding
De oorspronkelijke datum voor de inwerkingtreding van het wetsvoorstel was 1 januari 2024. Het wetsvoorstel wordt naar verwachting op dinsdag 19 september 2023 (Prinsjesdag) ingediend. De inwerkingtreding van het wetsvoorstel wordt vervroegd naar 1 januari 2025.
Overgangsrecht
Er wordt overgangsrecht ingevoerd voor lopende projecten waarbij een intentieverklaring is of wordt ondertekend vóór de indieningsdatum van het wetsvoorstel (19 september 2023). Hou er rekening mee dat onder het overgangsrecht de overdracht van aandelen uiterlijk op 1 januari 2030 moet hebben plaatsgevonden. Voor deze projecten blijft de huidige wetgeving van toepassing: in feite blijven ze dus in aanmerking komen voor de samenloopvrijstelling.
Vragen?
Heb je vragen over dit onderwerp? Of wil je de gevolgen van het conceptvoorstel voor een specifieke situatie bespreken? Onze teams van Real Estate en Tax helpen je graag verder.
