Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties: een update
Het ministerie van Financiën heeft recentelijk een wetsvoorstel over de overdrachtsbelasting bij vastgoedaandelentransacties ter consultatie aangeboden. Het doel ervan is om de samenloopvrijstelling uit te sluiten voor aandelentransacties die betrekking hebben op nieuwe onroerende zaken.
Als een verkoper nieuwe onroerende zaken levert, is btw over de aankoopprijs verschuldigd (21%). De koper kan tegelijkertijd een beroep doen op de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Als dezelfde nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie worden overgedragen, is deze overdracht vrijgesteld van btw. In het 'doorkijkarrest' van 2011 besliste de Hoge Raad dat op basis van de samenloopvrijstelling in dat geval ook geen overdrachtsbelasting (10.4%) is verschuldigd. Dit levert een btw-voordeel op.
Mogelijke implicaties
Op basis van het wetsvoorstel wordt een btw-voordeel dat in specifieke situaties kan worden behaald, gecorrigeerd met een heffing van overdrachtsbelasting. Dit betekent dat de directe verkoop van nieuwe onroerende zaken en verkoop via een aandelentransactie (nog steeds) niet gelijk worden behandeld. Desalniettemin is dit volgens het ministerie de meest doelmatige en doeltreffende maatregel om de ongelijke belastingdruk aan te pakken. Andere oplossingen zoals de herinvoering van de btw-integratieheffing of het belasten van een aandelentransactie in de btw wijst het ministerie af.
Als gevolg daarvan zullen de kosten van het investeren in nieuw ontwikkeld vastgoed via een aandelentransactie toenemen, waardoor deze manier van investeren minder aantrekkelijk wordt. De Nederlandse markt heeft baat bij een gezond pakket wet- en regelgeving op het gebied van (woning)bouw. In een bredere context bezien, draagt deze wetswijziging volgens ons bij aan een steeds onaantrekkelijker en moeilijker pakket wet- en regelgeving met betrekking tot de (woning)bouw. Er is in Nederland een grote behoefte aan bouw van woningen en zorgvastgoed. Deze wetswijziging is een van de vele ontwikkelingen die de realisatie van nieuwbouw en projectontwikkeling bemoeilijken.
Bouwen in Nederland krijgt door niet samenhangende maatregelen, de politiek en ontwikkelingen in de rechtspraak nu niet de impuls die het nodig heeft. De voorgestelde wetswijziging draagt daar ook aan bij en maakt bouwen en projectontwikkeling wederom minder aantrekkelijk. NautaDutilh heeft een reactie op de consultatie ingediend om dit te adresseren.
Vragen?
Heeft u hier vragen over? Of wilt u de gevolgen van het wetsvoorstel voor een specifieke situatie bespreken? Onze in vastgoed gespecialiseerde specialisten en fiscalisten helpen u graag.
